DPE G : tout ce qu’il faut savoir pour améliorer son logement

Le DPE G, ou « passoire thermique », désigne les logements les plus énergivores et coûteux à chauffer. Depuis le 1er janvier 2025, ces biens sont interdits à la location, conformément à la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Cette mesure vise à encourager la transition écologique et à garantir des logements décents.

Mais qu’est-ce qui caractérise un logement en DPE G, quelles sont les implications pour les propriétaires bailleurs, et comment s’y préparer ? Découvrez les clés pour rénover efficacement votre logement.

Qu’est-ce que le DPE G ?

Pour rappel, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un outil indispensable pour évaluer la performance énergétique d’un logement. Il classe les habitations selon deux critères : la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre (GES). Ce classement s’étend de A (très performant) à G (très énergivore), la classe G désignant les logements les plus inefficaces sur le plan énergétique.

Un logement classé G consomme plus de 420 kWh/m²/an et/ou émet plus de 100 kg de CO₂/m²/an, ce qui en fait une passoire thermique. Ces biens se caractérisent par :

  • Des factures énergétiques élevées ;
  • Un faible confort thermique, avec une sensation de froid en hiver et une surchauffe en été ;
  • Une forte contribution aux émissions de gaz à effet de serre.


Depuis la réforme du DPE en 2021, les critères de calcul sont plus précis et tiennent compte de la performance énergétique globale du logement, incluant l’isolation, le chauffage, la ventilation et l’impact environnemental.

Ce nouveau système vise à encourager les propriétaires à rénover leurs biens pour améliorer la performance énergétique. Si votre logement est étiqueté G au DPE, il faut dès lors entreprendre des travaux de rénovation énergétique.

Pour rappel, voici les seuils de consommation énergétique et d’émissions de GES instaurés dans la réforme du DPE de 2021 :

Classe énergétiqueConsommation énergétiqueÉmissions de GES
A70 kWh/m2.an6 kg CO2eq/m2.an
B110 kWh/m2.an11 kg CO2eq/m2.an
C180 kWh/m2.an30 kg CO2eq/m2.an
D250 kWh/m2.an50 kg CO2eq/m2.an
E330 kWh/m2.an70 kg CO2eq/m2.an
F420 kWh/m2.an100 kg CO2eq/m2.an
G+ de 420 kWh/m2.an+ de 100 kg CO2eq/m2.an

Les différentes échéances du DPE :

  • Depuis août 2022 : les propriétaires de logements classés G ou F ne peuvent plus augmenter les loyers, que ce soit lors d’un renouvellement ou d’un changement de locataire.

  • Depuis janvier 2023 : les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an, DPE G+, sont interdits à la location.

  • Depuis le 1er janvier 2025 : tous les logements classés G seront exclus du marché locatif, car ils ne répondent plus aux critères de décence énergétique.

Prochaines échéances :

  • 2028 : interdiction des logements classés F ;
  • 2034 : interdiction des logements classés E.


Les propriétaires souhaitant vendre un bien classé G devront réaliser un audit énergétique, obligatoire depuis avril 2023, pour informer les acheteurs des travaux nécessaires. Ces logements subissent une dépréciation de leur valeur, avec une moins-value pouvant atteindre 20 %.


Au 1er janvier 2024, 4.2 millions de biens sont catégorisés en tant que logements F et G, soit 13.9 % du parc immobilier français.

Comment améliorer un logement DPE G ?

Pour sortir un logement de la classe G, des travaux de rénovation énergétique sont indispensables. Ces interventions permettent d’améliorer la performance énergétique tout en réduisant les factures d’énergie et en augmentant le confort thermique. Voici les principaux axes d’amélioration :

L'isolation thermique

L’isolation est essentielle pour limiter les pertes d’énergie. Elle peut concerner plusieurs éléments du bâtiment :

 

  • Toiture et combles : jusqu’à 30 % des déperditions de chaleur passent par le toit.
  • Murs : responsables de 20 à 25 % des pertes thermiques, l’isolation peut être réalisée par l’intérieur ou l’extérieur.
  • Planchers bas et fenêtres : le remplacement des fenêtres (double vitrage) et l’isolation des planchers réduisent également les ponts thermiques.

Modernisation du système de chauffage et de production d’eau chaude

Les équipements anciens et énergivores doivent être remplacés par des systèmes performants et écologiques, tels que :

  • Une pompe à chaleur
  • Une chaudière à granulés de bois 
  • Un chauffe-eau thermodynamique

Optimisation de la ventilation

Un système de ventilation efficace, comme une VMC simple ou double flux, est indispensable pour :

  • Éliminer l’humidité et les polluants ;
  • Préserver la qualité de l’air intérieur ;
  • Maintenir un confort thermique optimal.


Les travaux peuvent permettre à un logement DPE G de passer à une classe énergétique supérieure (F, E ou même D dans certains cas). Bien qu’il soit difficile d’atteindre une classe supérieure pour les passoires thermiques, chaque amélioration contribue à réduire les factures et à augmenter la valeur verte du bien.

Propriétaire d'un DPE G : quels dispositifs d'aide à la rénovation énergétique ?

Les propriétaires bailleurs de logements G peuvent bénéficier des aides financières suivantes :

  • MaPrimeRénov’
  • La TVA réduite à 5.5 %
  • L’éco-prêt à taux zéro (PTZ)
  • Les aides CEE (Certificats d’Economies d’Energie)
  • les aides locales

MaPrimeRénov'

MaPrimeRénov’ est la principale aide financière de l’État français pour la rénovation énergétique des logements qui remplace le CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Ecologique). Elle s’adresse à tous les propriétaires, occupants ou bailleurs, ainsi qu’aux copropriétés de logements datant de plus de 15 ans occupés à titre de résidence principale. Les montants varient en fonction des revenus du foyer et des travaux engagés. 

Il existe différents « parcours » MaPrimeRénov’ pour différents types de travaux :

  • MaPrimeRénov’ « parcours par geste » : finance des actions de rénovation ponctuelles (ex : remplacement de fenêtres).
  • MaPrimeRénov’ « parcours accompagné » : finance des rénovations d’ampleur permettant un gain énergétique important. Un accompagnement par un conseiller France Rénov’ est alors obligatoire.
  • MaPrimeRénov’ copropriété : dédiée aux travaux réalisés dans les parties communes des copropriétés.

Pour obtenir MaPrimeRénov’, il faut répondre à un certain nombre d’exigences :

  • Réaliser un audit énergétique en amont, expertise obligatoire depuis avril 2023
  • les travaux doivent permettre de gagner 2 classes sur le diagnostic de performance énergétique
  • les travaux doivent comprendre 2 gestes d’isolation thermique : murs, toit, fenêtres ou encore planchers bas
  • les travaux doivent être confiés à une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement)
  • le mode de chauffage ne doit pas être basé sur les énergies fossiles

La TVA réduite à 5.5 %

La TVA réduite à 5,5 % est appliquée aux travaux de rénovation énergétique dans les logements achevés depuis plus de 2 ans et gérés par des entreprises RGE. Au lieu du taux normal de 20 %, certains travaux bénéficient d’un taux réduit à 5,5 %, ce qui permet de diminuer le coût des travaux.

L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

L’éco-prêt à taux zéro, ou éco-PTZ, est un prêt à taux d’intérêt nul, pris en charge par l’Etat, pour le financement de travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement. Tout comme la TVA réduite à 5.5 %, l’éco-PTZ s’adresse aux propriétaires de logements achevés depuis plus de 2 ans et qui servent de résidence principale. Le montant maximal de l’éco-PTZ varie selon le type de rénovation.

Rénovation ponctuelle :

  • 7 000 € pour 1 action de travaux sur parois vitrées
  • 15 000 € pour 1 action de travaux d’autre nature
  • 25 000 € pour un lot de 2 travaux
  • 30 000 € pour un lot de 3 travaux ou plus

Rénovation globale :

  • montant maximal de 50 000 €

Assainissement : 

  • montant maximal de 10 000 €
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