Immobilier
19/07/2024
Une enquête* récemment menée par un acteur du marché immobilier lève le voile : 25 % des français perçoivent l’investissement dans un logement étudiant comme étant rassurant.
Cette part de la population ne s’y trompe pas puisque ce type d’opération propose plusieurs atouts.
D’abord, de nombreuses stratégies d’investissement permettent de réussir une opération dans une résidence étudiante. Pour commencer, vous devrez bien évidemment cibler une zone qui concentre un grand nombre d’étudiants. À partir de là , vous pouvez aussi bien vous orienter vers une ville de taille moyenne ou une grande agglomération pour que votre opération ait de grandes chances d’aboutir.
Dans une grande ville, le déséquilibre peut être parfois très important entre l’offre en logements proposée et la demande existante.
À l’approche de la période de rentrée cette tension locative peut davantage s’accentuer avec l’afflux important d’étudiants, qui cherchent une solution de logement en dernière minute. Des villes, comme Lyon, Paris ou Montpellier sont de parfaits exemples de secteurs qui connaissent un afflux d’étudiants massifs chaque année et où la tension locative est importante.
Ensuite, investir dans un logement étudiant dans une ville de taille moyenne peut s’avérer tout aussi pertinent. Ici, l’avantage se trouve dans le coût d’acquisition du bien moins important que dans une grande ville, ce qui permet une rentabilité plus conséquente. À cet effet, une récente étude** soumet quelques suggestions de villes de tailles moyennes, intéressantes dans la perspective d’un achat logement étudiant : Clermont-Ferrand, Metz ou encore Perpignan.
Tout d’abord, un investissement dans une résidence étudiante offre l’opportunité d’être couplé au dispositif Censi-Bouvard, mécanisme aux nombreux atouts intéressants.
Le mode d’investissement permet de bénéficier de l’avantageux statut fiscal en LMNP (loueur meublé non professionnel). Dans les faits, il ouvre droit à une réduction d’impôt correspondant à 11% du montant de l’investissement réalisé, sur une période de 9 ans. En parallèle, les personnes qui effectuent l’acquisition d’un logement neuf peuvent aussi prétendre à un remboursement de la TVA à hauteur de 20 %.
Si de nombreuses alternatives de logements existent pour les étudiants, les résidences du parc privé sont celles qui offrent le plus d’avantages. Ce type d’établissements propose en effet un standing et une sécurité incomparables à ses occupants. Un service qui plaît aux étudiants, désireux d’entrer dans des logements récents, meublés et proposant de nombreux équipements. Ils peuvent aussi profiter de services tels qu’un local à vélo, une salle de sport ou des espaces de vie en communauté qui permettent de rencontrer d’autres étudiants.
Enfin, la résidence étudiante répond à une demande toujours plus importante de logement de la part de la population estudiantine. Il faut savoir qu’il y a seulement 175 000 logements (données recensées en 2018***) proposés dans les établissements publics du Crous en France. En parallèle, il y a plus de 1,6 million d’étudiants en France, d’après des données de 2019 et 2020***. Si tous n’ont pas un besoin en logement étudiant, on peut aisément imaginer que la marge de manœuvre demeure intéressante dans la perspective d’une offre en logement étudiant privé sur le marché.
Pour investir en Censi-Bouvard, les mêmes bons réflexes s’imposent que pour toute opération immobilière classique. Au préalable, il est nécessaire d’étudier l’emplacement de la résidence étudiante afin d’analyser son attractivité potentielle. Se trouve-t-elle à proximité d’un pôle universitaire ? D’un réseau de transports en commun permettant de s’y rendre aisément ? Les réponses à ces questions permettent déjà d’y voir plus clair sur la compétitivité géographique de la résidence étudiante.
Pour profiter de la récupération de la TVA, de nombreux investisseurs n’hésitent pas non plus à investir dans un logement étudiant sur plans, en Vefa (vente en état futur d’achèvement).
Si les logements neufs sont éligibles à l’investissement en Censi-Bouvard, il est tout à fait possible d’acquérir un bien ancien également. La seule différence résulte dans la récupération de la TVA pour un logement neuf, non accessible si l’investissement se fait dans l’ancien.
De plus, pour qu’un logement soit éligible au dispositif Censi-Bouvard, il doit dans un premier temps se situer dans une résidence de services. Ce type d’établissement peut correspondre à un Ehpad, une résidence touristique et donc, une résidence étudiante. Il doit également être meublé et sa gestion entièrement confiée à un bailleur commercial.
Sources :
*Enquête Orpi, juin 2021.
**Étude Masteos
***Capcampus
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