Le gouvernement a annoncé ce vendredi 5 juillet 2024 le reclassement de 865 communes dans le zonage ABC. Cette action permettra de donner accès à la propriété à près de 3 millions ainsi qu’une revalorisation des logements anciennement B2 et C. L’application de cette mesure est effective dès ce mois de juillet 2024. Explications !
Pour rappel, le zonage ABC est définit dans l’article D304-1 du code de la construction et de l’habitation comme le « classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l’offre et de la demande de logements. ». Créé en 2003 dans le cadre du dispositif « Robien », il classe les communes par ordre décroissant de tension immobilière : Abis, A (qui comprend la zone Abis), B1, B2 et C.
Voici la classification des communes par zone selon le décret du 5 juillet 2024 :
| Zone | Communes |
|---|---|
| Zone Abis | Paris et 97 autres communes d'Île-de-France ainsi que 26 communes en Province situées dans l'Ain, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, l'Oise, la Haute-Savoie et le Var |
| Zone A | Agglomération de Paris (dont la zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise certaines agglomérations ou communes (ex : Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes) et 10 communes des départements d’outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés |
| Zone B1 | Comprend certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et le prix des logements sont élevés une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, des villes tendues de Province et les communes des départements d’outre-mer non classées en zone A |
| Zone B2 | Villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zones Abis, A et B1 certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés,communes de Corse non situées en zones A ou B1 |
| Zone C | Reste du territoire |
Parmi les 865 communes reclassées, 688 passent en zone tendue, à minima A ou B1 ! Le reclassement des communes a été effectué en tenant compte de plusieurs critères, dont :
Voici le détail du nombre de communes reclassées par zone :
Le nouveau zonage ABC a pour conséquence principale de moduler l’accès à certains dispositifs d’aide au logement et d’encadrement des loyers.
Les plafonds de loyers applicables aux logements locatifs privés sont plus élevés dans les zones tendues. Cela permet aux bailleurs de logements issus de zones réévaluées de fixer des loyers plus importants.
Prenons l’exemple des villes de Rennes et Nantes qui passent désormais en zone A, qui définit les zones très tendues.
Un propriétaire d’un logement de 41m² dans l’une de ces deux villes sous le régime de la loi Pinel verra le plafond de loyer passer de 11.31 €/m2 à 14.03 €/m2.
Pour un logement d’une surface de 41m2, le loyer passera donc de 540 € à 670 € soit une augmentation de près de 24%.
Plafond de loyer avant la réforme :
Plafond de loyer après la réforme :
Le nouveau zonage ABC devrait avoir un impact positif sur l’offre de logements, en particulier dans les zones tendues. En effet, les aides financières accrues pour la construction de logements sociaux et intermédiaires devraient inciter les communes et les bailleurs à investir dans ce type de logements.
Toutefois, cette révision du zonage pourrait renforcer les tensions accrues sur le marché locatif dans certaines zones, notamment dans celles nouvellement classées en zone A. En effet, l’augmentation de la demande de logements dans ces zones pourrait ne pas être immédiatement suivie d’une augmentation de l’offre, ce qui pourrait inciter à une hausse des prix et à une difficulté accrue pour les locataires à trouver un logement.