Immobilier
19/07/2024
Depuis le 1er novembre 2021, un dispositif de plafonnement des loyers est mis en place dans les villes de Lyon et Villeurbanne. L’objectif de la mesure est de parvenir à une réduction massive des loyers de la métropole lyonnaise, du fait de la forte tension locative qui existe dans les 2 agglomérations citées.
Explications.
Dans un communiqué paru fin septembre, la préfecture du Rhône invoque un marché de plus en plus tendu avec les villes de Lyon et Villeurbanne qui « concentrent 71% du parc locatif privé de l’ensemble de la Métropole de Lyon ».
Le communiqué explique également que cette tension croissante est due à une augmentation de plus de 150.000 habitants dans la métropole lyonnaise en seulement 10 ans. Une attractivité qui fait toujours office de signal positive pour la ville mais qui génère également son lot de répercussions. Les ventes ou mises en location de biens sont ainsi impactées, avec une hausse des prix constatée.
Depuis, quelques années il devient plus complexe pour les lyonnais de se loger à un prix décent dans certains secteurs de la métropole. À ce sujet, l’observatoire local des loyers a effectué une étude des loyers médians à Lyon et Villeurbanne. Le constat de l’étude fait état d’un loyer médian à 12,6 €/m², dont certains loyers qui peuvent atteindre 22,60 €/m², pour des logements aux petites surfaces. L’étude note aussi que sur un total de 70.606 demandes de logements sociaux en 2020, seulement 7443 ont été satisfaites.
Une très large variété de logements est concernée par le dispositif d’encadrement des loyers. Ce dernier, entré en vigueur pour au moins 2 ans, s’oriente sur les contrats de location des logements vides ou meublés, à usage de résidence principale ou mixte, ainsi que les logements sous bail mobilité.
Depuis l’entrée en vigueur du dispositif au 1er novembre 2021, les nouvelles réglementations s’appliquent pour l’ensemble des baux signés depuis cette date, qu’il s’agisse :
Si le dispositif englobe une grande partie des logements du parc immobilier, d’autres échappent à cette réglementation de plafonnement des loyers proposés. C’est le cas par exemple pour certains types de biens tels que ceux gérés par des organismes de type HLM ou SEM (Société d’économie mixte), les logements intégrés à la convention de l’Anah (Agence nationale de l’habitat), les locations saisonnières ou encore les logements meublés situés dans des résidences de service.
En effet, les logements situés dans des résidences étudiantes, de tourisme ou sénior ne subissent pas ce dispositif d’encadrement des loyers. Les avantages proposés par un investissement LMNP ou Censi-Bouvard conservent ainsi leurs avantages intacts !
Dans le cadre du dispositif d’encadrement des loyers, les secteurs de Lyon et Villeurbanne sont découpés en 4 zones géographiques. C’est par le biais de ces différentes zones que sont établis les différents loyers de référence.
Si la zone d’investissement constitue un élément clé pour le calcul du loyer de référence, d’autres critères de classification influent également sur son prix :
Les réponses à ces questions permettent ainsi d’affiner avec plus de précision le montant global du plafond autorisé. À partir de celui-ci, il est possible de proposer un loyer 20 % supérieur à cette base, qui correspond alors au loyer de référence majorée. Dans le sens inverse, il est aussi possible pour les propriétaires de proposer des loyers jusqu’à 30% inférieur au loyer de référence. Dans ce cas, on parle ainsi de loyer de référence minoré.
Ces seuils ne peuvent être dépassés dans un sens ou dans l’autre, sauf situation exceptionnelle. La métropole explique en effet que les seuils définis par l’encadrement des loyers peuvent être dépassés pour un bien loué si celui-ci propose des caractéristiques de confort qui justifient un éventuel dépassement. Ces divers atouts hors normes peuvent ainsi correspondre à une vue exceptionnelle, ou à tout autre élément de confort qui justifierait une hausse du loyer supérieure au loyer de référence.
Le dispositif de plafonnement des loyers actuellement en vigueur à Lyon et Villeurbanne ne constitue pas pour autant une première à l’échelle nationale. En effet, il avait déjà été instauré à Paris entre 2015 et 2017 avant d’être reconduit de 2019 à aujourd’hui. Au niveau de la région parisienne, l’ensemble du département de Seine-Saint-Denis a également adopté la mesure depuis le mois de juin 2021.
Autre ville dans laquelle le plafonnement est actuellement effectif : Lille. Toujours dans l’objectif de réduire la tension locative, la métropole lilloise est en effet passée au plafonnement de ses loyers depuis 2020.
