Immobilier
19/07/2024
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le gouvernement entend réduire les émissions de gaz à effet de serre du parc immobilier français. Cela passe notamment par la chasse aux passoires thermiques, logements énergivores qui provoquent des déperditions thermiques et une surconsommation énergétique qui a un impact sur les factures.
De plus, ce type de logement sera progressivement interdit à la location dès 2025 pour les biens étiquetés G. L’objectif est ainsi de forcer la rénovation énergétique des logements. Mais est-ce réellement intéressant en tant qu’investisseur ? Réponses ici !
L’interdiction des pires passoires thermiques en janvier 2023, qui rejettent plus de 450 kWh.m2.an, provoque un raz de marée chez les propriétaires. La rénovation énergétique peut s’avérer particulièrement coûteuse, et ce malgré la possibilité d’obtenir différentes aides financières comme MaPrimeRénov’. Le risque étant de voir les propriétaires préférer la vente massive des biens plutôt que de réaliser les travaux énergétiques attendus.
Pour les acquéreurs, cela peut sembler être une opportunité intéressante pour négocier les prix à la baisse et bénéficier de la TVA réduite à 5.5 % pour les rénovations énergétiques. Toutefois, il convient de rester prudent et ce pour plusieurs raisons !
Par exemple, les banques n’accordent pas de prêts au financement de travaux de rénovation énergétique lorsque ces derniers ne correspondent pas aux recommandations du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Pour améliorer la classe énergétique, les propriétaires doivent réaliser une multitude de travaux comme :
Les coûts de ces rénovations n’incluent pas les sols, la cuisine ou encore la salle bain ce qui représente une charge supplémentaire au propriétaire. De plus, il y a des différences entre les biens G et F sur l’isolation thermique sans compter les biens en rez-de-chaussée ou sous les toits qui peuvent être plus énergivores.
Voici les coûts moyens pour chaque type de lot en copropriété pour passer de G ou F à D. C’est dans les T2 où ils sont les plus élevés :
Au final, le coût de l’opération peut monter jusqu’à 20.000 € pour un T1, 33.000 €pour un T2 et même 48.000 € pour un T3 s’il s’agit d’un bien en G ou F.
Enfin, les travaux de rénovation énergétique réduisent la surface disponible à l’habitation, qu’il faut prendre en compte avant le lancement de ces derniers du fait de l’isolation à renforcer. Comptez une perdition entre 6 et 10 cm d’épaisseur pour un T1, ce qui peut représenter entre 3 et 10 % de perte de surface. Il en est de même pour les autres types de bien.
Outre les coûts importants que peuvent engendrer les passoires thermiques, l’accès au crédit pour en acheter une est également un parcours du combattant. En effet, du fait de la conjoncture compliquée avec la faible remontée du taux d’usure et l’interdiction des passoires à la location dès 2025, les banques sont plus frileuses pour accorder des prêts immobiliers.
Les banques sont davantage regardantes sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui évalue la consommation annuelle en énergie d’un bien. Si l’achat concerne un investissement locatif, les banques vérifient que les travaux de rénovation soient bien prévus et financés en exigeant des devis. Le coût des travaux doit également être inclus dans le plan de financement autrement votre dossier aura peu de chances d’être regardé.
Cependant, le marché des crédits spécifiques à la rénovation énergétique est en pleine expansion, qui incluent le financement du nouvel audit énergétique et l’accompagnement des propriétaires avant les travaux.
C’est pour cela que l’achat dans le neuf pour un investissement peut être une solution alternative afin de ne pas rencontrer des problèmes de financement.
Toutefois, acquérir une passoire thermique pour la rénover peut s’avérer judicieux lorsqu’il s’agît de faire des économies sur l’énergie. La hausse des prix de l’énergie a nécessité ce changement, soulignant l’urgence d’investir dans l’efficacité énergétique des logements pour optimiser la rentabilité locative des propriétaires. Les économies réalisées peuvent aller de 80 à 300 € par mois selon la taille du logement et s’il s’agit d’un bien G ou F. A l’année cela représente entre 1.000 € et 3.500 € d’économies réalisées !
Et non ce n’est pas une blague : depuis le 1er avril 2023, l’audit énergétique réglementaire est rentré en vigueur pour tous les propriétaires qui souhaitent vendre leurs biens immobiliers. Ce diagnostic vient en complément du nouveau DPE, sorti en juillet 2021, qui sert essentiellement à mettre en avant des scénarii de travaux afin d’améliorer la performance énergétique des logements énergivores et la future lettre sur l’échelle du DPE. Tour d’horizon sur cette nouvelle expertise et son impact sur le parc immobilier français !
Conformément à la loi climat et résilience du n°2021-1114 du 22 août 2021, l’audit énergétique est entré en vigueur afin de réduire les émissions de gaz à effet de serre du parc immobilier. Pour l’instant, la mesure concerne les logements notés F et G sur l’échelle du diagnostic de performance énergétique (DPE), qu’il s’agisse de biens en copropriétés ou de maisons individuelles.
L’article L.126-28-1 du Code de la Construction et de l’Habitation inscrit les différentes étapes de la généralisation de cette expertise le 1er janvier 2025 pour les logements E et le 1er janvier 20234 pour les logements D. Pour rappel, les passoires thermiques seront petit à petit interdites à la location dès 2025. Un gel des loyers a même été mis en place en début d’année 2023.
A la différence du DPE qui joue un rôle informatif, cet audit apporte des propositions de travaux avec à minima deux scénarii à mettre en place en plusieurs étapes afin d’obtenir la classe C pour les biens F ou G. L’objectif de la première étape est de gagner au moins une classe, en passant de F à E.
Les informations que l’on retrouve dans un audit sont les suivantes :
Pour chaque recommandation, le technicien en charge de la réalisation de l’expertise doit ajouter une estimation sur :
Aujourd’hui les audits sont réalisés par des diagnostiqueurs et bureaux d’études qui disposent du label RGE (« Reconnu Garant de l’Environnement »). Il faut compter en moyenne 1.000 € pour un audit sur un bien d’une surface de 100m2.
Bien avant son entrée en vigueur, l’audit énergétique, avec la réforme du DPE, suscitait l’inquiétude chez les professionnels du secteur. Le principal risque étant la dévaluation des biens qui ont une faible note et un recours massif des propriétaires de ces logements à la vente du fait du coût des travaux qui peuvent être important. Cela représenterait un manque conséquent de logements à louer sur le marché. De plus, une mauvaise note donne davantage de poids aux arguments des acquéreurs pour faire baisser le prix de vente du bien concerné. A terme, cela pourrait diminuer le pouvoir d’achat des propriétaires cédants.
Côté acquéreur, la nouvelle mesure pourrait être bénéfique avec la présence de certaines aides pour financer la rénovation d’une passoire thermique. Par exemple, un primo-accédant peut obtenir un prêt éco PTZ pour le financement des travaux à hauteur de 25 %.
Sources : ecologie.gouv.fr
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de mesurer la performance énergétique d’un bâtiment. Il lui attribue ainsi une étiquette de A à G selon sa consommation d’énergie et ses taux d’émission de gaz à effet de serre. Les bâtiments les mieux notés (A et B) sont dits à « performance énergétique élevée », tandis que les moins bons élèves (C, D, E, F et G) sont désignés comme détenteurs d’une performance énergétique plus faible. Les DPE sont obligatoires pour toutes les transactions immobilières, qu’il s’agisse de la vente ou de la location d’un bien. Au 1er janvier 2022, l’Observatoire national de la rénovation énergétique a recensé 4,7 millions de logements qualifiés de passoires thermiques (F ou G), soit près de 20% des habitats de ce type parmi le parc locatif du secteur privé.
Ce 1er janvier 2023 est entrée en vigueur la mesure sur l’interdiction à la location des logements qualifiés de « passoires énergétiques ». La première interdiction concerne les logements qui consomment plus de 450 kWh/m² par an d’énergie finale.
Pour mieux évaluer les prochaines échéances prévues par cette mesure, un calendrier a été établi :
Il faut ainsi s’attendre à ce que cette tendance se poursuive sur l’année 2023.
L’énergie primaire est celle qui se trouve à l’état brut dans la nature, avant toute exploitation ou extraction humaine. Il s’agit par exemple de ressources telles que le gaz, le bois ou encore le pétrole. L’énergie finale concerne celle que le consommateur reçoit, paie et consomme. Cette dernière doit être égale ou inférieure à l’énergie primaire.
Classe DPE (en kWh.energieprimaire/m² par an)
L’investissement dans l’immobilier ancien peut être une excellente option pour les investisseurs qui cherchent à consolider leur patrimoine ou à diversifier leur portefeuille. Cependant, ces investissements sont soumis aux nouvelles contraintes DPE évoquées plus haut. Les consommateurs sont également de plus en plus soucieux quant à leur empreinte environnementale et cherchent des logements plus économes en énergie. Si un bâtiment obtient une note énergétiquement élevée (D, E, F ou G), le louer ou de le revendre peut s’avérer difficile.
Dans le cas d’un DPE individuel, il existe pour le propriétaire la solution des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique du logement. Cette solution engendre des frais pour le bailleur, des possibilités de perte de surface habitable et par conséquent, un manque à gagner sur la valorisation du bien. Un certain nombre de propriétaires décident de vendre leurs biens classés F ou G plutôt que de réaliser ces travaux de rénovation pour continuer de les louer.
Dans le cas d’un DPE collectif, le diagnostic s’effectue sur l’ensemble des capacités énergétiques d’un immeuble (parties communes incluses). Il apporte des incertitudes moins maitrisables pour les propriétaires notamment en matière de frais de copropriété additionnels.
Il est important de noter que les freins liés aux notes de performances énergétiques ne doivent pas dissuader les investisseurs de considérer l’immobilier ancien comme un investissement rentable. Il est possible de rénover un bâtiment ancien pour améliorer sa performance et ainsi augmenter considérablement sa valeur sur le marché immobilier.
Sources : lesechos.fr – ecologie.gouv.fr – copropriete.hellio.com
L’information a été conjointement confirmée par Bercy et le Haut Conseil de Stabilité Financière ce mardi 15 juin 2021 : les conditions d’accès au crédit immobilier sont désormais soumises à un encadrement plus strict. En cas de défaillance des organismes prêteurs, des sanctions pourraient être délivrées dès cet été.
Fin 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière déssérrait la vis concernant les conditions d’octroi des crédits immobiliers :
En parallèle de ces assouplissements, les organismes prêteurs disposaient toujours d’un taux de dérogation possible à ces règles. Dans les faits, 20 % des dossiers emprunteurs pouvaient obtenir un crédit sans respecter ces conditions. Le fait est que les établissements ne respectaient pas systématiquement cette limite imposée par le HCSF.
C’est dans cette optique que le gendarme des établissements bancaires souhaite appliquer ces recommandations nouvelles sous la forme d’une « norme juridiquement contraignante ».
Bon à savoir : le taux d’endettement tient compte des coûts des garanties obligatoires pour le prêt.
Il est pour l’heure difficile de mesurer l’application réelle d’éventuelles sanctions pour les établissements transgresseurs. La Banque de France promet toutefois une mise en application de ces mesures pour l’été 2021.
Avec un marché immobilier dynamique cette année, la mesure vise avant tout à restreindre l’accès aux crédits aux dossiers en capacité de rembourser. À titre d’exemple, un investisseur qui dispose d’une situation professionnelle stable ne devrait pas rencontrer de difficultés pour investir…
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Généralement plus coûteux pour le locataire, le loyer moyen d’un logement meublé voit son écart de prix diminuer par rapport aux non meublés. La tendance s’est même dernièrement inversée dans certaines grandes villes françaises. En cause notamment, le contexte sanitaire actuel.
Une étude récemment dévoilée par la plateforme « SeLoger » met en exergue une tendance nouvelle. L’écart moyen entre les loyers proposés sur des locations meublées et non meublées s’est réduit, voire même annulé dans certaines communes. Cet acteur du marché immobilier s’est en effet basé sur les annonces publiées sur sa plateforme au cours du mois d’avril 2021 et dresse un bilan inattendu. Au total, sur 40 villes de plus de 100.000 habitants analysées, 7 proposent en effet des loyers moyens supérieurs en location nue.
L’inversement des prix s’observe à Nantes, Rennes, Brest, Montreuil, Argenteuil, Besançon et Amiens. L’un des plus gros écarts constaté se situe à Nantes avec une location meublée proposée à 663 € en moyenne, contre 712 € pour un logement loué nu. Cette différence conséquente en faveur du non meublé traduit surtout d’un statut-quo dans ces villes, comme à Amiens ou l’écart observé n’est que de 3 €.
Cette nouvelle tendance ne s’observe pas partout et les loyers des logements meublés restent supérieurs pour bien d’autres grandes agglomérations françaises, comme à Lyon, Toulouse et Strasbourg. A titre d’exemple, un locataire paiera en moyenne 1.018 € pour un logement meublé à Lyon contre 865 € pour un non-meublé.
Pour comprendre ce phénomène, il est aussi important de bien cerner le contexte. Piliers des locations meublées, les résidences de services comme les établissements touristiques par exemple ont vu la demande décroître en raison du contexte sanitaire et des restrictions gouvernementales. En parallèle, les marchés des locations meublées et non meublées longues durées ne se sont pas détendus. Cela a toutefois suffi à sensiblement déséquilibrer le marcher.
À noter que la situation devrait toutefois revenir progressivement à la normale, avec la saison estivale qui approche, suivie de la rentrée universitaire à 100 % en présentiel. De bon augure pour un investissement locatif dans un meublé, avec une remontée des prix des loyers à prévoir.
