Le calendrier de la déclaration des revenus pour le mois d’avril jusqu’à début juin vient d’être communiqué par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Voici les dates clés à retenir selon votre département.

Quelles sont les dates limites ?

La campagne de déclaration des revenus 2024 débutera mi-avril, avec des dates limites spécifiques selon les départements.

  • Les départements 1 à 19 doivent déclarer avant le 23 mai
  • Ceux numérotés de 20 à 54, incluant la Corse, avant le 30 mai
  • Et les départements 55 à 95 ainsi que les DOM avant le 6 juin.

La déclaration papier avec le formulaire 2042 reste possible, pour une date limite fixée au 20 mai, indépendamment du département. Bien que la déclaration en ligne reste obligatoire du moment où le ménage dispose d’une connexion internet stable. Comme toujours, le cachet de la Poste fait foi.

Nouveau barème fiscal

Bercy a également dévoilé les nouveaux taux d’imposition par tranche fiscale pour calculer l’impôt 2024 sur la base des revenus de l’année 2023. Ce barème est revenu annuellement, se basant sur le rythme inflationniste soit + 4.8 % pour 2024.

  • Jusqu’à 11 294 € : 0 % (contre 10 777  € en 2023)
  • De 11 295 à 28 797 € : 11 % (de 10 778 à 27 478 € en 2023)
  • De 28 798 à 82 341 € : 30 % (de 27 479 à 78 570 € en 2023)
  • De 82 342 à 177 106 € : 41 % (de 78 571 à 168 994 € en 2023)
  • Plus de 177 106 € : 45 % (contre plus de 168 994 € en 2023)

Comme la première tranche fiscale est relevée à 11.294 €, contre 10.777 € l’an passé, la part des revenus non imposés est plus important. Il en est de même pour les autres tranches où votre impôt diminue si vous revenus n’ont pas augmenté.

 

Par exemple, si vous êtes un célibataire sans enfant dont le revenu annuel est de 28.000 €, vous paierez uniquement 256 € d’impôt contre 700 € en cas de non-revalorisation du barème sur l’inflation.

 

Dans le détail, la décote qui sert à modérer l’imposition des ménages à faibles revenus passe de 1.378 € à 1.444 € pour un couple et de 833 € à 873 € pour un célibataire. De plus, la réduction d’impôt en fonction du quotient familial bénéficie également d’une revalorisation en passant de 1.678 € en 2023 à 1.759 € pour 2024.

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F359

Ce mercredi 13 mars 2024, le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau a rappelé que les banques étaient désormais prêtes à relancer la production de crédits immobiliers. Il en appelle à la volonté des Français de tester leurs banquiers.

Face au climat de réserve du fait d’une baisse de l’octroi de crédit depuis plus d’un an, le gouverneur a reconnu que « la production de crédit immobilier est tombée à un niveau très bas » même si « aujourd’hui ce n’est plus un problème d’offre de crédit ». Il ajoute également que la BDF a rappelé aux banques de mettre en lace une procédure de réexamen en cas de refus d’un dossier.

Un contexte toujours morose

Malgré une relance timide en ce premier trimestre 2024, le montant de production de crédits immobiliers est tombé à 7.6 milliards d’euros au mois de janvier contre 8.2 milliards en décembre 2023. Il s’agit du niveau le plus bas enregistré depuis l’automne 2014, divisé par 3 depuis le printemps 2022.

La situation se montre plutôt optimiste avec un taux moyen qui est repassé sous la barre des 4 % au mois de février ce qui représente 16 points en moins par rapport à février selon le dernier pointage de l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Parallèlement le marché immobilier s’est resserré avec pour conséquence principale une baisse des prix dans la plupart des principales villes françaises et moins de transactions (869.000 contre 1.12 million en 2022). L’ancien a vu ses prix reculer de 4% sur l’année 2023 du fait d’une faible demande historique.

Assouplissement des règles en perspective

Selon une source proche de Bercy obtenue par les Echos, le ministre de l’Economie et des Finances, Bruno Le Maire, s’est montré favorable à un assouplissement des règles établies par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ce qui impactera positivement les dossiers de crédits. La limite de crédits à 35 % de taux d’endettement sur une durée de 25 ans sont notamment concernées.

La loi Pinel a été conçue pour stimuler la construction de logements neufs dans des zones tendues, tout en offrant aux investisseurs immobiliers des avantages fiscaux attractifs. Les investisseurs s’engagent à louer leur bien pour une durée minimale, en contrepartie de quoi ils bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu. Ce mécanisme, en constante évolution, nécessite une vigilance accrue lors des déclarations fiscales, notamment avec les récentes modifications pour l’année 2024

Nouveautés de la déclaration d'impôts 2024 pour les investissements Pinel et Pinel +

Pour la déclaration d’impôts 2024, les investisseurs en loi Pinel doivent se familiariser avec de nouvelles cases spécifiques à leurs investissements. Ces changements interviennent avec l’apparition de la Pinel + sur la déclaration de revenus. Pour rappel, la déclaration de base reste inchangée, c’est-à-dire remplir le formulaire 2044EB en ligne pour la première déclaration et pour l’année de prolongation. C’est sur la base de ce formulaire qu’est définie la durée de l’investissement sur 6 ou 9 ans.

 

Il y a également le formulaire 2044 sur la déclaration des revenus pour déterminer l’imposition et les prélèvements sociaux. Celui-ci est à remplir chaque année de sorte que s’il y ait un changement dans ses revenus au cours de l’année précédente, l’investisseur puisse le déclarer.

 

Enfin, le formulaire 2042RICI sert à obtenir la réduction d’impôt Pinel. Il faut remplir chaque année les cases « 7 » pour l’octroi de l’avantage fiscal. En cas de première demande, il faut retenir le prix de revient (prix d’achat + frais éligibles) dont le logiciel retiendra 2 % et vous donnera le montant indiqué après réduction d’impôts.

 

Pour l’année 2024, les investisseurs doivent faire attention aux cases suivantes :

  • 7VD
  • 7VE
  • 7VF
  • 7VG

En cas de première déclaration d’impôt, il faudra être attentif aux cases :

  • 7QR
  • 7QS
  • 7QT
  • 7QU

Déclaration de revenus 2024 : quels justificatifs en cas de contrôle ?

Suite à la déclaration de revenus effectuée en ligne ou par voie postale, il se peut que des contrôles aient lieu afin de vérifier la conformité de l’investisseur. Dans ce cas, une liste de documents est à fournir qui varie selon votre situation.

Si le bien est acquis en VEFA :

  • Attestation notariée de propriété
  • Copie de la déclaration d’achèvement des travaux
  • Récépissé de réception par la mairie de la décision

Si le bien est construit par le contribuable lui-même :

  • Copie de dépôt de la demande du permis de construire
  • Copie de la déclaration d’achèvement des travaux
  • Document qui stipule la date d’obtention de permis de construire
  • Récépissé de réception en mairie de la déclaration d’achèvement

S’il s’agit d’un bien ancien avec travaux de rénovation :

  • Copie de la déclaration d’achèvement de travaux
  • Récépissé de réception par la mairie de la déclaration
  • Document qui atteste de la nature de l’affectation précédente du bien

Le ministre de l’Économie Bruno Le Maire a déclaré ce mardi 23 janvier 2024 à Viry-Châtillon qu’une simplification du diagnostic de performance énergétique (DPE) serait envisagée pour les logements de petites surfaces, selon BFMTV.  Selon lui, « il faut que les petites surfaces soient traitées de la même manière que les surfaces plus grandes ». Qu’est-ce que cela signifie concrètement ? Explications !

Nouvelle annonce sur le DPE

Face à l’urgence du besoin de logements des Français et la difficulté à retarder l’échéance des passoires thermiques, la simplification du DPE semble être la solution choisie par le gouvernement pour pallier la crise.

Quelques mois auparavant, fin septembre, le ministre avait abordé la possibilité d’un report dans le calendrier des interdictions progressives des logements énergivores, dont les logements classés G à partir de 2025. Toutefois, il semble être revenu sur cette proposition au profit d’un focus sur les caractéristiques des bâtiments concernés.

 

Il avait également déclaré en octobre 2023 :  « Vous avez des propriétaires qui me disent, ‘mais c’est absurde votre truc, ça favorise le chauffage au gaz plutôt que le chauffage à l’électricité, ça pénalise les petites surfaces qui sont demandées par les étudiants’. Changeons le diagnostic énergétique puisque visiblement, ce n’est pas le bon indicateur. Je souhaite que le diagnostic de performance énergétique soit modifié pour tenir compte aujourd’hui des biais qu’il a, à la fois sur les modalités de chauffage et sur la taille des surfaces. Nous sommes là pour apporter des solutions aux gens, pas pour apporter des problèmes ».

 

La simplification du DPE est particulièrement destinée au logement étudiant et l’ensemble des zones tendues. « On va construire vite, à coups de simplifications des règles, de dérogations, de soutien au secteur du bâtiment, ça marchera, ce sera plus efficace » a-t-il assuré.

Nouveau texte de loi sur le logement en préparation

Bruno Le Maire a dans le même annoncé qu’un texte sur le logement serait prochainement présenté, soulignant l’urgence de construire rapidement dans les zones densément peuplées. Il a confirmé que le « texte ne ressemblerait pas à l’ancienne politique du logement et ne serait pas assorti de dispositifs fiscaux permettant à certains de s’en mettre plein les poches pour construire peu de logements ».

 

Pour rappel, sur les 37 millions de logements que comporte le parc immobilier français, tous types de logements confondus, 6.6 millions sont des passoires énergétiques ce qui représente 17.8 % des logements au 1er janvier 2023. Cela représente une baisse de 7 % par rapport à novembre 2022 ce qui est un signe encourageant !

Sources : 

  • https://immobilier.lefigaro.fr/article/toujours-plus-de-demande-et-loyers-en-hausse-pour-les-petites-surfaces_004a81d8-dacd-11ed-a5db-2a3a262587a7/
  • https://www.bfmtv.com/immobilier/renovation-travaux/logement-bruno-le-maire-promet-un-diagnostic-energetique-dpe-simplifie_AD-202401230904.html

Une étude menée par Beanstock sur le premier trimestre 2023 démontre une tension locative de plus en plus accrue dans les métropoles et les grandes villes de France. Cette évolution conduit indéniablement à une augmentation des loyers, notamment dans les villes étudiantes.

Un contexte difficile

« La tension locative a, a minima, doublé par rapport à la période d’avant-Covid » commente Alexandre Fitussi, PDG de Beanstock. En effet, si la population en France continue de croître et avec elle le nombre de locataires, l’offre de logements se fait toujours aussi rare.

Cela peut s’expliquer d’une part par la durée moyenne des baux qui s’allonge, avec des locataires qui préfèrent continuer d’occuper leur logement plutôt que de s’en séparer.

 

D’autre part, avec la hausse des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’emprunt, une grande partie des Français qui souhaitaient financer l’achat de leur résidence principale ont dû se replier vers la location. Une démarche qui crée d’autant plus de demande et accroît, de fait, la concurrence entre les locataires.

Des loyers en hausse en dépit de l’encadrement des loyers

Pour rappel, l’encadrement des loyers est entré en vigueur dans les villes et métropoles qui connaissent une forte tension locative : les loyers peuvent ainsi être révisés chaque année de la valeur de l’évolution annuelle de l’IRL, si le bail le prévoit. Pour pallier la hausse des coûts de construction et l’inflation, les propriétaires ont vu cette base annuelle de référence rehaussée à 3,49 %.

 

L’étude de Beanstock, qui se base sur le montant moyen du loyer pour un studio de 20 m², montre ainsi une nette augmentation de plus de 10 % dans des villes comme Perpignan, Nîmes ou Lille. Paris, dont le loyer était estimé à 900 € en 2021, a connu une augmentation de 6 % pour atteindre un loyer moyen de 950 € en 2022.

 

Certaines villes telles que Le Havre ou Rouen, dans lesquelles on constate une augmentation significative de la demande de logements, connaissent pour autant une augmentation plus modérée, autour de 3 %.

 

Si la pénurie de logements, notamment étudiants, continue de s’installer dans les métropoles et les grandes agglomérations, elle ouvre la voie à de nouvelles opportunités pour les investisseurs.

Investir en résidence étudiante : une opportunité pour les acheteurs

À la rentrée de 2022, ce sont 2,97 millions d’inscriptions qui ont été enregistrées dans l’enseignement supérieur. Selon le ministère, l’offre de logements actuelle ne couvre 23,2 % des besoins estudiantins en matière d’hébergement.

 

L’achat d’un bien en résidence étudiante représente plus que jamais un une opportunité rentable mais aussi très sécurisée pour les investisseurs qui, via le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel, peuvent notamment profiter de revenus non-imposés sur une durée pouvant dépasser 20 ans.

Sources : 

  • https://immobilier.lefigaro.fr/article/toujours-plus-de-demande-et-loyers-en-hausse-pour-les-petites-surfaces_004a81d8-dacd-11ed-a5db-2a3a262587a7/
  • https://www.lejdd.fr/economie/immobilier-ces-villes-ou-la-tension-locative-atteint-des-niveaux-record-134728
  • https://www.mysweetimmo.com/2023/04/22/investissement-locatif-les-locataires-galerent-mais-les-investisseurs-se-frottent-les-mains/

En accord avec les réglementations européennes PRIIPs (Packaged Retail Investment and Insurance-based Products) établies en 2018 sur la protection des investisseurs, le Document d’Informations Clés (DIC) a pour objectif de fournir à l’épargnant les informations essentielles sur un produit financier, sa nature et ses caractéristiques principales.

L’objectif derrière cette mesure est d’apporter à l’investisseur de la visibilité sur son placement, de simplifier sa compréhension et surtout, de l’avertir de son niveau de risque.


Anciennement appelé DICI (Document d’Informations Clés de l’Investisseur), sa délivrance est désormais obligatoire depuis le 1er janvier 2023 pour toute nouvelle souscription à un placement collectif.


Le document n’est pas publicitaire et doit être le plus compréhensible possible, il permet de comparer les différents produits financiers pour faire le choix d’un investissement éclairé.

Qui remet ce document ?

La délivrance du DIC est à la charge de l’intermédiaire financier. Sa remise est précontractuelle, gratuite et surtout obligatoire, qu’il s’agisse d’un placement de type SCPI, d’une assurance vie en unité de compte ou de tout autre investissement dit « packagé*».

 

Il peut être demandé sous format électronique ou papier auprès de votre conseiller. Le DIC est également disponible sur le site internet de votre banque ou société de gestion.

 

*Produit « packagé » : il s’agit des produits d’investissement fondés sur l’assurance, dont la valeur fluctue avec le temps (ex : SCPI, PER, fonds à formule, …). Ils ne sont pas achetés directement par l’investisseur. A contrario, pour les produits dits « non packagés », on retrouve des placements tels que le PEA (Plan d’Epargne en Action) ou encore les actions simples dans un compte titres.

De quoi est composé le DIC ?

Standardisé à l’échelle européenne, ce document se veut simple de lecture et de compréhension. Dans ces 3 pages A4, l’investisseur retrouvera les informations suivantes :

  • Les caractéristiques du produit : le nom, la date, la société, etc.
  • Les objectifs du placement
  • Les indicateurs de risque du placement, établis selon une échelle de 1 à 7, du risque le plus faible au plus élevé. Ce niveau est basé sur l’hypothèse que la durée de conservation recommandée du produit soit respectée.
Extrait du guide explicatif du Document d’Information Clé de l’AMF

 

L’indicateur se construit sur deux facteurs de risque :

  • Le risque de marché, c’est-à-dire la fluctuation de la valeur des titres du placement.

  • Le risque de crédit, dans l’éventualité où l’établissement de crédit ne puisse pas rembourser.

  • Le scénario de performance : pour 10 000 € investis, le scénario vous donne des hypothèses sur les potentiels de gains générés par votre placement sur 1 an, 5 ans, 10 ans, dans les différentes configurations de « tensions ».
Extrait du guide explicatif du Document d’Information Clé de l’AMF
  • Le coût de l’investissement : il s’agit d’une présentation de l’impact des coûts sur le rendement de votre placement pour différentes durées. Cet impact est exprimé en euros et en pourcentage du rendement annuel, il est basé sur un scénario de performance intermédiaire.

  • La composition des coûts, détaillée en plusieurs catégories : coûts directs, indirects, récurrents.

  • La durée de détention recommandée et les conditions liées au retrait anticipé de l’argent, comme par exemple les frais occasionnés.

  • Les coordonnées de l’intermédiaire financier en cas de réclamation : numéro de téléphone, adresse email, site internet etc.

 

Obligatoirement mis à jour au moins une fois par an, le DIC peut-être également modifié en cas de changements majeurs d’une des informations mentionnées ci-dessus.

 

Sources : AMF – LesEchos – Lafinancepourtous

L’année 2023, pourtant bien ancrée dans une période inflationniste, se termine par la stagnation surprenante des taux immobiliers. Cette décélération semble apporter une éclaircie pour l’octroi des prêts immobiliers. Explications !

Fin de la hausse des taux de crédit au mois de décembre

Après 2 années consécutives de remontée des taux de crédits immobiliers, les nouvelles grilles proposées par les banques dégagent une tendance positive d’uniformisation. Le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, le conflit ukrainien et la reprise de l’inflation ayant été les marqueurs principaux de cette remontée galopante.

 

D’après l’Insee, la moyenne des taux de crédit approche désormais les 4 %.  Le recul du taux sur les grilles avant négociation tombe même à 0.1 voire 0.15 % chez les banques mutualistes.

 

Finie la longue période où les taux remontaient à +0.2 % chaque mois ! Cela signifie qu’un ménage qui emprunte 250.000 € au mois de décembre ne devrait débourser que 20 € de plus seulement. Selon l’Observatoire Crédit Logement, les taux hors assurance s’élèvent aujourd’hui à 42 % sur 20 ans et 4.3 sur 25. Il est même possible dans certains cas de voir ces pourcentages diminuer, notamment pour les investisseurs aux revenus élevés.

Signaux optimistes pour le début de l’année 2024

Le taux d’usure, mensualisé depuis février 2023 jusqu’à la fin de l’année, semble connaître une très légère augmentation depuis le 1er novembre pour atteindre 5.91 %. Au mois de décembre, il atteint 6.11 % pour les prêts de 20 ans et plus. Cela permet ainsi aux banques de reconstituer leurs marges et l’écart est ainsi suffisant avec le TAEG pour inclure les frais en lien avec l’obtention du financement.

 

Toutefois, à partir de janvier, il repassera sous une révision trimestrielle, la mensualité ayant été mise en place exceptionnellement pour relancer la production de crédits.

 

Des signaux positifs semblent également apparaître chez la BCE avec des taux directeurs qui augmentent moins que les derniers mois. Ces éclaircissements ont une conséquence directe sur le traitement des dossiers des ménages par les banques qui est plus rapide avec 14 jours d’attente uniquement.

 

Toujours selon l’Observatoire Crédit Logement, les revenus des ménages ont tout de même augmenté de 7.2 % par rapport à la même période l’année dernière pour atteindre 4.3 %. Cela vient majoritairement du fait que les acquéreurs se sont recentrés sur les biens de plus petites surfaces sur des communes au prix du m² moins cher qu’autour des grandes métropoles.

La loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN) du 20 juillet 2023 représente une initiative majeure en France visant à lutter contre la perte des espaces naturels et la dégradation de la biodiversité due à l’urbanisation croissante. Initialement définie dans le Plan Biodiversité de 2018 et reprise dans la loi Climat et Résilience, la ZAN aborde de front les défis posés par l’expansion urbaine et la stratégie de construction en périphérie des grandes villes.

 

L’impact de cette loi sur le secteur immobilier est considérable, introduisant de nouvelles contraintes et défis pour les aménageurs, constructeurs, propriétaires et locataires. Explications !

Quels sont les objectifs de la loi ZAN ?

L’adoption de la loi ZAN entraîne une révision substantielle des pratiques en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire. Cette loi impose de nouvelles mesures et contraintes visant à freiner l’expansion urbaine non durable et à promouvoir un développement plus respectueux de l’environnement.

 

Une des conséquences directes de la ZAN est l’encouragement à densifier les zones déjà urbanisées. Cela signifie que les nouveaux projets d’urbanisme doivent privilégier l’utilisation de terrains déjà bâtis, réduisant ainsi l’impact sur les espaces naturels. La loi impose également une densité minimale de construction dans les nouveaux projets pour optimiser l’usage des terrains.

 

Cette nouvelle orientation impacte significativement les politiques de planification urbaine. Les collectivités territoriales sont désormais encouragées à repenser leur approche de développement urbain, favorisant la rénovation et l’utilisation de bâtiments existants plutôt que l’expansion sur de nouveaux terrains. Cela conduit à une réévaluation des stratégies d’aménagement et à une plus grande attention à la durabilité des projets urbains.

Conséquences pour les acteurs de l’immobilier

Les nouvelles contraintes imposées par la ZAN peuvent tendre le marché de la construction de logements neufs, particulièrement celui de la maison individuelle. Les restrictions sur les terrains à bâtir et la réduction de la surface moyenne des terrains disponibles posent un défi majeur pour les promoteurs immobiliers. Cette situation pourrait conduire à un resserrement de l’offre en logements neufs, influençant ainsi les dynamiques du marché immobilier​​.

 

Pour les propriétaires et les locataires, les impacts sont également notables. L’encadrement plus strict du foncier et la densification de l’habitat sont susceptibles de provoquer une hausse du prix des terrains et, par conséquent, une augmentation des coûts de construction.

Le ministre du Logement Patrice VERGIETE et le ministre des Comptes publics Thomas CAZENAVE ont récemment signé un arrêté pour autoriser le reclassement à effet immédiat de plus de 200 communes en vertu du zonage ABC. Parmi elles, 154 sont désormais éligibles au dispositif Pinel tandis que 55 autres intègrent la catégorie la plus élevée et passent en zone tendue.

 

Quels sont les objectifs de ce reclassement ?

Selon les ministres, les communes concernées « ont été confrontées depuis plusieurs années à une augmentation rapide des prix de vente et de loyers mesurés par les indicateurs de suivi mis en place ». Pour répondre à ce déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, une nouvelle classification de plus de 200 villes a été menée.

 

Ce sont donc 154 communes qui viennent de passer en zone tendue (A, Abis, ou B1) et qui sont désormais éligibles au dispositif Pinel, alors qu’elles étaient précédemment en zone moins tendue (B2) et détenue (C) pour d’autres.

 

Ce changement qui concerne près de 4,5 millions d’habitants, va permettre d’aider davantage de ménage modeste à se loger, d’accueillir plus de logements locatifs intermédiaires (LLI) mais aussi de soutenir la production de logements neufs.  

 

De nouvelles opportunités pour les villes concernées ?

Cette mesure touche l’ensemble du territoire français et notamment les communes de façade atlantique, de montagnes ainsi que certaines villes moyennes. Parmi elles, on retrouve par exemple :

  • Arras
  • Cholet
  • Besançon
  • Troyes
  • Cabourg
  • Vannes
  • Lorient
  • Huez
  • Embrun

Les nouveaux acquéreurs qui ont pour projet de construire dans l’un des secteurs concernés pourront alors profiter d’un prêt à taux zéro à partir de 2024 pour financer leur logement.

 

Ce reclassement offre également de nouvelles opportunités pour les investisseurs qui souhaitent investir en Pinel puisque les zones tendues s’étendent sur le territoire. Ils auront donc la possibilité de louer leur bien avec un prix au m2 de 10,93 € pour les biens situés dans les zones B1 et 13,56 € pour les zones A.

 

Ce changement affecte également de manière positive les 55 villes qui sont passées de B1 à A, puisque les propriétaires bailleurs bénéficient désormais de loyer relevé et d’une augmentation de la rentabilité de leur bien.

 

Pinel : un dispositif encore d’actualité

En vigueur depuis 2014, la loi Pinel a été plusieurs fois reconduite, mais devrait définitivement prendre fin au 31 décembre 2024. Pour rappel, ce dispositif a pour objectif d’aider à la construction d’un parc immobilier neuf et accessible dans les zones tendues.

 

Il permet par la suite aux investisseurs de profiter notamment d’un avantage fiscal intéressant lorsqu’ils acquièrent un bien pour le louer. Ils disposent alors d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de leur investissement et qui varie en fonction de la durée choisie : 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans.

 

Néanmoins, en 2024, ces pourcentages seront revus à la baisse et passeront respectivement à 9 %, 12 % et 14 %. Lesacquéreurs ont cependant la possibilité de bénéficier d’un avantage fiscal à taux plein de 12 % sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans, à condition qu’ils respectent les nouvelles conditions de la loi Pinel +. 

 

Entre la fin de la loi Pinel qui se rapproche, la diminution des pourcentages dans quelques mois et les nouvelles possibilités d’investissement offertes par le reclassement, les investisseurs ont tout intérêt à profiter du dispositif avant que celui-ci ne prenne fin.

Si vous souhaitez en savoir plus sur le dispositif Pinel et les avantages qui y sont liés, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller Valority qui se chargera de répondre à toutes vos questions.

Sources :

  • https://www.bfmtv.com/immobilier/construction/crise-du-logement-ces-154-communes-qui-sont-desormais-classees-en-zone-tendue_AD-202310030535.html
  • https://www.lejsl.com/magazine-immobilier/2023/11/01/quelles-sont-les-nouvelles-communes-eligibles-au-dispositif-pinel-(volet-1-2)

L’immobilier locatif, souvent considéré comme placement privilégié des Français, demande un certain investissement pour assurer la bonne gestion du ou des biens acquis. Existe-t-il une méthode pour bénéficier des avantages de l’immobilier sans les tracas administratifs et opérationnels ? La réponse se trouve dans la Pierre-Papier, une approche d’investissement qui offre simplicité et rentabilité.

Qu’est-ce que la Pierre Papier ?

L’expression « Pierre-Papier » englobe un ensemble de solutions qui permettent d’investir dans l’immobilier sous forme de parts et donc de profiter des bénéfices de ce placement sans avoir à directement acquérir un bien.

En effet, la Pierre-Papier offre à un particulier la possibilité d’investir de l’argent aux côtés d’autres épargnants dans des véhicules d’investissement tels que les Sociétés Civiles de Participations Immobilières (SCPI) ou les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI). L’investisseur passe par l’intermédiaire d’une société de gestion qui utilise les fonds pour acquérir des biens immobiliers. Il détient alors un placement financier qui bénéficie de la performance d’un investissement immobilier.

5 conseils pour réussir son investissement Pierre-Papier dans une SCPI

Dans le cadre de cet article, nous allons nous pencher sur la SCPI, le dispositif Pierre Papier le plus répandu. En effet, investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) peut être une solution particulièrement attractive notamment pour se décharger de la gestion des logements, mutualiser les risques avec d’autres investisseurs et profiter d’un seuil d’investissement initial abordable. 

1 : Bien définir la durée de son placement

La Pierre-Papier est un investissement à long terme, il est donc impératif de déterminer la durée minimale et le montant idéal pour garantir la rentabilité du placement. Il faut également garder en tête que les frais d’entrée, généralement situés entre 8 % et 12 % du montant des parts, correspondent à 2 ou 3 ans de rentabilité voire plus si l’on inclut les prélèvements fiscaux. Une période de détention de 8 à 10 ans est généralement recommandée pour optimiser ce type d’investissement.

2 : Choisir le bon type de placement en fonction de ses objectifs

Le choix du type de SCPI est déterminant et mérite une réflexion poussée sur les attentes de l’investisseur en matière de stabilité, de rentabilité, de disponibilités des fonds et de facilité de revente.    

SCPI de rendement, une source de revenus stables

Les SCPI de rendement se concentrent sur la gestion de portefeuilles commerciaux, notamment les bureaux, les commerces et les entrepôts. L’objectif principal de ces SCPI est de générer des revenus locatifs stables et réguliers, qui proviennent des loyers versés par les locataires et qui sont ensuite distribués sous forme de dividendes.

SCPI fiscale pour optimiser la fiscalité

Les SCPI fiscales investissent dans des biens immobiliers résidentiels et sont conçues pour que les investisseurs bénéficient d’importantes réductions d’impôts. Parmi les dispositifs fiscaux les plus courants, on trouve la SCPI Pinel ou la SCPI Malraux. Les investisseurs cumulent ainsi les avantages fiscaux liés aux dispositifs classiques et les bénéfices liés aux SCPI avec notamment, une diversification de leurs actifs et un confort de gestion.

La SCPI en démembrement temporaire pour multiplier le nombre de parts

Ce type de SCPI instaure l’achat de la nue-propriété des parts et donc de céder l’usufruit. Le prix est décoté en fonction de la durée du démembrement et permet ainsi d’investir dans un plus grand nombre de parts pour se constituer un capital plus important à terme. De plus, pendant toute la durée du démembrement, les recettes ne sont pas comprises dans l’assiette fiscale : les revenus ne sont pas imposés et l’investisseur est exempt de prélèvements sociaux.

La SCPI en assurance-vie, un accès simplifié aux liquidités

Particulièrement apprécié par les investisseurs, domicilier ses parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie permet de profiter d’une fiscalité avantageuse et d’accéder à des liquidités en cas de besoin. Les parts, constituées en unités de compte, peuvent donc être intégrées au contrat et les recettes issues des loyers profitent ainsi de la fiscalité liée à l’assurance-vie, très avantageuse notamment après 8 ans.

3 : Prendre connaissance des modalités de revente

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) stipule qu’il n’existe aucune garantie quant à la possibilité de revendre les parts par l’intermédiaire de la société de gestion. Par conséquent, la revente peut prendre plus de temps que prévu. Selon qu’il s’agisse d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable, la revente des parts diffère. Aussi, investir via des SCPI reconnues, capables de proposer des solutions dans tous les types de marchés, peut ainsi s’avérer particulièrement intéressant pour récupérer rapidement ses liquidités.

4 : Voir au-delà du taux de rendement

Le rendement passé des parts dans une SCPI ne garantit pas les résultats futurs. Il est crucial de prendre en compte d’autres indicateurs, tels que la revalorisation des parts, la qualité du patrimoine, la performance antérieure et la résilience aux fluctuations du marché. La meilleure solution reste de s’orienter vers les SCPI qui s’engagent dans l’amélioration continue de leur parc immobilier, plutôt que de se concentrer uniquement sur les rendements actuels.

5 : Se faire conseiller et accompagner par des professionnels

Investir dans la Pierre-Papier peut sembler complexe pour les non-initiés. S’entourer d’experts en gestion de patrimoine peut alors s’avérer extrêmement bénéfique. Ces professionnels aident à sélectionner les SCPI appropriées en fonction du profil, des objectifs et de la situation financière de l’investisseur. Ils ont également pour mission d’accompagner sur les aspects fiscaux et administratifs, pour réduire les risques et maximiser les rendements.

En somme, la Pierre-Papier est une alternative attrayante à l’investissement immobilier traditionnel. Que l’on souhaite se constituer un capital, préparer sa transmission ou générer des revenus complémentaires, la Pierre-Papier et plus particulièrement les SCPI, ont plus d’un atout à offrir.

Sources :

  • https://www.euodia.fr/blog/3-conseils-investir-pierre-papier/
  • https://www.ooinvestir.fr/blog/astuces-pour-investir-en-scpi.html
  • https://placement.meilleurtaux.com/scpi/pierre-papier/#partie1
  • https://www.capital.fr/immobilier/linvestissement-immobilier-deuxieme-placement-prefere-des-francais-1464065

Synonyme de sécurité et de rentabilité, l’investissement locatif représente aujourd’hui encore, un placement très populaire auprès des Français. Chaque année, ils sont des milliers à franchir le pas et à acquérir un appartement pour le louer. Pourtant, les propriétaires ne sont pas tous au fait concernant les éléments à ne pas négliger lors de la mise en location de leur bien. Quelles sont les règles à respecter ? Quels éléments clés le bailleur doit-il prendre en compte ? Voici tout ce qu’il y a à savoir. 

Obtenir un permis de louer

À ce jour, un permis de louer est requis dans plus de 400 communes en France. Mise en place pour lutter contre l’habitat indigne, cette réglementation permet de contrôler l’état du parc immobilier et d’empêcher la location de biens insalubres. Si le logement se situe dans une zone concernée, le propriétaire se doit de remplir un formulaire de demande d’autorisation préalable de mise en location, ainsi qu’une déclaration de mise en location et de les envoyer à la mairie de sa commune. Celle-ci dispose ensuite d’un mois pour donner sa décision quant à l’autorisation de location.

Établir un contrat de location

Conformément à la loi française, il est crucial d’appliquer les nouvelles réglementations en matière de contrat de location. Parmi celles-ci, on retrouve notamment l’obligation de disposer d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui a pour but d’attribuer au bien une étiquette classée entre A et G afin de déterminer sa consommation d’énergie et son taux d’émission de gaz à effet de serre. En fonction du résultat, le propriétaire saura s’il est en mesure de louer son appartement ou s’il doit effectuer des travaux de rénovation afin qu’il soit aux normes. Pour rappel, à partir de 2025, les biens classés G seront interdits à la location, suivi de ceux classés F en 2028 et E en 2034.

Respecter le plafonnement des loyers

Dans 25 villes en France, un encadrement a été mis en place pour empêcher les loyers excessifs dans les zones les plus tendues pour rendre les centres-villes plus accessibles aux aspirants locataires à travers des loyers plafonnés. Ce plafond est fixé en fonction de différents critères comme : le type de logement, le type de location (c’est-à-dire s’il est meublé ou non meublé), le nombre de pièces principales, l’époque de construction ou encore l’adresse du bien. Les mensualités de prêt ne sont cependant pas concernées par cette réglementation, le propriétaire doit donc être vigilant et bien prendre cet élément en compte lors de la fixation du prix des loyers.

Connaître les règles pour les locations meublées et non meublées

Les réglementations qui s’appliquent à la location non meublée s’appliquent également à la location meublée, sauf dans le cas d’un bail commercial. Une location meublée doit au minimum comporter le mobilier suivant : 

 

  • De la literie avec couette ou couverture
  • Des volets ou rideaux dans les chambres
  • Des plaques de cuisson
  • Un four ou four à micro-onde
  • Un réfrigérateur
  • Un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur
  • De la vaisselle
  • Des ustensiles de cuisine
  • Une table
  • Des sièges
  • Des étagères de rangement
  • Des luminaires
  • Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Le prix au mètre carré de ce type de bien ne sera évidemment pas le même qu’un non meublé. Pour les propriétaires qui le souhaitent, il est également possible de meubler leur logement, à condition que celui-ci soit éligible, afin de bénéficier d’avantages fiscaux plus importants.

Mettre son bien en location

La mise en location est une étape importante mais qui peut être longue et parfois compliquée. Le propriétaire doit en effet diffuser une annonce pour présenter son bien, effectuer des visites, trier et sélectionner les dossiers déposés et répondre aux multiples demandes. 

Cependant, la mission la plus primordiale est de trouver un locataire fiable et sérieux afin d’être assuré de percevoir ses loyers et de garantir la rentabilité de son investissement. Pour ce faire, le propriétaire doit étudier attentivement le dossier des potentiels locataires afin de vérifier leur solvabilité et sélectionner le profil le plus pertinent.  

 

Gestion locative : quels sont les avantages à passer par Valority ?

Que ce soit en amont de la location, pendant et après celle-ci, le propriétaire doit prendre en charge un nombre assez important de missions afin d’assurer la rentabilité son investissement. La gestion locative représente une charge importante qu’il ne faut pas négliger, car même après la mise en location, le propriétaire dispose toujours d’obligations auxquelles il doit répondre comme être à l’écoute des demandes de ses locataires, ou encore leur transmettre leurs quittances de loyers tous les mois. 

 

Gérer un bien seul n’est donc pas toujours chose facile, notamment en cas de litiges avec le locataire par exemple. De ce fait, déléguer la gestion de son bien à un professionnel peut permettre de gagner à la fois en temps, mais aussi en tranquillité

 

En effet, les gestionnaires locatifs Valority s’occupent de nombreuses missions : de la mise en ligne des annonces sur des sites spécialisés, à l’organisation des visites et des états des lieux, en passant par le suivi des versements des loyers (même en cas de vacances locatives) et jusqu’à l’entretien du bien. Ils prennent en charge toutes les démarches techniques, administratives, fiscales et financières liées au logement. Le propriétaire profite alors des avantages de son investissement et perçoit ses loyers sans avoir à s’occuper de quoi que ce soit.

 

Si vous souhaitez en savoir plus sur la gestion locative et sur l’ensemble de ses avantages, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller Valority qui se chargera de répondre à toutes vos questions.

Sources :

  • https://investir.lesechos.fr/placements/immobilier/immobilier-pres-de-400-communes-appliquent-le-permis-de-louer-1924495
  • https://www.fnaim.fr/4147-permis-de-louer-quels-sont-les-biens-concernes.htm
  • https://www.pap.fr/bailleur/contrat-location/logement-quand-faut-il-un-permis-de-louer/a19194
  • https://www.francetvinfo.fr/economie/immobilier/logement-quelles-aides-pour-la-renovation_5511294.html#xtor=RSS-3-[economie/immobilier
  • https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769
  • https://www.studapart.com/fr/nos-astuces/proprietaires/gerer-mes-locataires/comment-trouver-un-locataire-fiable#:~:text=S’assurer%20de%20la%20solvabilit%C3%A9,location%20est%20votre%20meilleur%20alli%C3%A9.

Instaurée en 2014, la loi Pinel prend fin au mois de décembre 2024 sans être remplacée. Investir dans un tel dispositif avant son terme présente-t-il des risques pour les investisseurs ou faut-il plutôt y voir une opportunité ? Les experts Valority vous répondent…

 

Rappel des dispositifs Pinel et Pinel +

 

La loi Pinel a été mise en place notamment pour rendre la construction de logements plus vertueuse et favoriser l’essor d’un parc immobilier neuf. Les Français qui investissent via ce dispositif peuvent ainsi profiter d’une réduction d’impôts très importante qui varie selon la durée de mise en location : 10,5 % du prix de revient net du logement pour les biens loués sur 6 ans, 15 % pour ceux loués pendant 9 ans et 17,5 % pour ceux loués sur 12 ans. À titre d’exemple, un logement acheté 300 000 € via ce dispositif et loué sur 12 ans, permettrait ainsi à son propriétaire de profiter de 52 400 € de réductions d’impôts !

 

De plus, depuis 2023, les investisseurs peuvent profiter de taux encore plus avantageux s’ils respectent les conditions fixées par le dispositif Pinel +, qui prévoit une réduction d’impôts de 12 % pour les logements loués 6 ans, 18% pour ceux loués 9 ans et 21 % pour ceux loué 12 ans.

 

Faut-il investir en Pinel avant la clôture du dispositif ?

 

Pour les experts Valority, la réponse est claire : il faut profiter de ce dispositif tant qu’il en est encore temps ! La loi Pinel reste l’un des meilleurs leviers pour sécuriser son patrimoine et profiter d’une réduction d’impôts plus qu’avantageuse.

 

Si le contexte actuel peut sembler difficile, il n’en reste pas moins très favorable pour les Français qui ont la capacité d’emprunter. En effet, pour faire face à la montée des taux d’emprunts, les promoteurs peuvent se montrer conciliants pour faciliter l’accès à la propriété. D’autre part, les taux d’intérêts des banques restent bien inférieurs à l’inflation : emprunter pour investir dans l’immobilier permet ainsi de profiter de conditions avantageuses et de se protéger à long terme de l’inflation. 

 

De plus, avec l’arrivée des nouvelles réformes instaurées par la loi Climat et Résilience, l’investissement dans un logement neuf est un choix à privilégier pour sécuriser ses placements. En effet, les logements qui affichent un DPE de niveau G et qui sont donc considérés comme des « passoires thermiques » seront interdits à la location dès le 1er janvier 2025. Investir dans un logement neuf permet ainsi de sécuriser son investissement mais aussi de gagner en visibilité puisque peu de travaux seront à prévoir pour au moins les 10 à 15 années à venir.

 

Il reste donc 1 an aux propriétaires pour profiter de tous les avantages de la loi Pinel. À l’approche de la clôture du dispositif, fixée au 31 décembre 2024, les opportunités sur le marché se font de plus en plus rares… N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller Valority qui saura vous guider vers l’investissement le plus adapté à votre profil et vos projets.

Sources :

  • https://www.capital.fr/immobilier/loi-pinel-precautions-a-prendre-pour-faire-un-bon-investissement-locatif-1382137
  • https://www.bfmtv.com/immobilier/investissement-placement/immobilier-faut-il-encore-investir-dans-le-pinel_AV-202309040564.html