Gestion
Immobilier
06/06/2023
Dans le paysage immobilier actuel, l’accès à la propriété est devenu un parcours semé d’embûches pour de nombreux particuliers. La hausse des taux d’emprunt a complexifié cette quête, poussant certains à envisager des alternatives moins coûteuses, comme l’acquisition de biens énergivores.
Cependant, une nouvelle variable entre en jeu : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Jadis considéré comme un simple indicateur pour les acheteurs soucieux de l’environnement, le DPE est désormais un critère scruté avec attention par les banques lors de l’octroi de prêts immobiliers. Explications !
L’évolution du marché immobilier, marquée par la mise en vente croissante de biens énergivores, a entraîné des répercussions directes sur les comportements des acheteurs. Ces logements, souvent proposés à des prix plus abordables, sont devenus des alternatives crédibles pour les acheteurs qui disposent d’un budget plus restreint. La baisse des tarifs, conséquence directe des directives gouvernementales, a rendu ces biens particulièrement attractifs.
Les raisons de cette vigilance accrue sont multiples. Tout d’abord, dans un contexte où les conditions d’emprunt se sont durcies, notamment en raison de la hausse des taux d’intérêt, les banques cherchent à minimiser les risques.
Acquérir un bien gourmand en énergie peut, à terme, représenter un coût supplémentaire pour l’emprunteur, que ce soit en termes de factures énergétiques ou de travaux de rénovation nécessaires. De plus, la valeur à la revente de ces biens pourrait être affectée par leur faible performance énergétique, rendant le remboursement du prêt plus incertain pour les banques.
L’attention croissante portée au DPE par les banques s’est traduite par l’établissement de nouvelles conditions pour l’octroi de prêts immobiliers. Ces conditions, bien que variées selon les établissements, ont pour objectif commun de sécuriser les investissements et de garantir la solvabilité des emprunteurs face aux défis posés par les biens énergivores.
Premièrement, pour les biens affichant un DPE de catégorie F ou G, certaines banques exigent désormais un apport supplémentaire, parfois jusqu’à 10% du montant total du prêt. Cette mesure vise à couvrir les risques associés à ces biens, notamment les coûts potentiels de rénovation et les dépenses énergétiques élevées.
De plus, d’autres banques conditionnent l’octroi du prêt à la mise en place d’une enveloppe dédiée aux travaux de rénovation. Dans certains cas, un prêt travaux peut même être intégré au financement global, augmentant ainsi la charge d’endettement de l’emprunteur.
Les banques s’appuient sur les économies potentielles réalisables en optant pour un logement performant. Par exemple, la différence de consommation énergétique entre un bien classé A et un bien classé E peut être significative, permettant une économie annuelle pouvant atteindre 1.600 euros.
Alors que les « passoires thermiques » sont de plus en plus sous le feu des projecteurs, les logements énergétiquement performants commencent à jouir d’une attention particulière, tant de la part des acheteurs que des banques.
La qualité énergétique des biens n’est plus simplement un critère de confort ou d’économie pour les futurs propriétaires. Elle est désormais considérée par les banques comme un élément déterminant, au même titre que les revenus de l’emprunteur ou sa situation professionnelle.
En effet, un logement performant présente plusieurs avantages : il garantit une meilleure liquidité du bien, assure un prix de revente futur plus élevé et réduit les dépenses contraintes du ménage. Tous ces éléments sont cruciaux dans l’évaluation du risque effectuée par les banques lors de la décision d’octroi d’un prêt.
Face à ces constats, de nombreuses banques ont commencé à proposer des incitations pour encourager l’achat de biens performants. Ces « bonus » peuvent prendre différentes formes :
Un exemple concret de ces avantages est donné par VousFinancer, qui cite le cas d’un client souhaitant acquérir un bien classé A, B ou C. Ce dernier pourrait bénéficier d’une enveloppe complémentaire de 50.000 euros à 0% d’intérêt, dans la limite de 10% du montant total du prêt.
Actuellement en cours de révision par le gouvernement, le nouveau projet de loi de Finances 2024 prévoit une nouvelle carotte fiscale à destination des ménages afin de favoriser l’investissement locatif à travers les SCPI. Explications !
L’année 2023 est marquée par une aggravation de la crise du logement, et plus particulièrement pour la location dans les zones tendues. Afin de pallier ce problème, le gouvernement serait en train de travailler sur une nouvelle formule pour relancer les investissements des ménages selon les Echos.
Face à cette situation, diverses solutions sont envisagées pour encourager la construction de logements abordables et inciter les investisseurs à s’engager dans ce secteur. Pour cela, les ministères du Logement et de l’Economie miseraient sur l’incitation fiscale en logements locatifs intermédiaires (LLI).
Pour rappel, le logement locatif intermédiaire (LLI) est un type de logement qui se situe entre le logement social et le logement du marché libre. Les loyers de ces logements sont fixés à des niveaux inférieurs à ceux du marché libre, généralement de 10 % à 15 %. Ce positionnement tarifaire vise à rendre ces logements plus accessibles pour une certaine catégorie de la population.
Le public cible de ces logements est principalement composé des classes moyennes. Ces dernières rencontrent souvent des difficultés pour accéder à un logement décent dans les zones tendues où la demande est forte et les prix élevés. Le LLI offre donc une alternative intéressante pour ces ménages qui gagnent trop pour prétendre à un logement social mais pas assez pour se loger confortablement dans le secteur libre.
Les zones géographiquement concernées par ce type de logement sont multiples. Elles incluent notamment les communes touristiques, où la spéculation immobilière rend difficile l’accès au logement pour les résidents permanents. De plus, les zones en voie de réindustrialisation sont également ciblées, car elles connaissent souvent une augmentation de la demande en logements abordables due à l’arrivée de nouveaux travailleurs.
Sur les 400.000 logements construits chaque année en moyenne en France, 10.000 d’entre eux sont considérés comme des LLI. Si ces nouvelles mesures entrent en vigueur, l’objectif est d’avoir jusqu’à 20.000 à 30.000 LLI dès l’année prochaine selon une source du ministère.
Le développement des LLI remonte à 2014, on en compte aujourd’hui pas moins de 73.000 sur le territoire dont 60 % ont été construits sur les 4 dernières années. Le principal opérateur sur ce marché, In’li, en gère plus de 50.000.
Cette nouvelle mesure concernerait en premier lieu les communes dites touristiques ou en voie de réindustrialisation. L’objectif principal derrière cette nouvelle mesure est d’inciter les ménages à investir leur épargne disponible dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).
La carotte fiscale abordée dans la future législation pourrait alors se traduire par une TVA diminuée à 10 % au lieu de 20 % actuellement sur les logements neufs. Le ministère du Logement confirme travailler dessus avec les sociétés de gestion et les assureurs vie.
Toutefois, ce cadeau fiscal serait uniquement à destination des entreprises spécialisées et investisseurs professionnels. Les particuliers ne seraient pas concernés, le ministère de l’Economie n’étant pas en faveur de cette possibilité.
Selon Bruno Le Maire, « il faut plus de logements de qualité dans les zones tendues (…) tous les acteurs doivent se mettre autour de la table pour trouver des solutions. » et évoque la nécessité de « réformer la politique du logement ».
Au début de l’été 2023, vous avez déclaré vos revenus perçus en 2022 à l’administration fiscale. À la réception de leur avis de situation déclarative, certains français ont pu constater qu’ils étaient soit concernés par un remboursement de trop perçu, soit qu’ils devaient s’acquitter d’une somme supplémentaire. Pourquoi existe-t-il un tel écart ? Comment et à quelle date se déroulent les remboursements ? Les experts Valority vous éclairent.
Au début de l’année 2019, entrait en vigueur le prélèvement à la source de l’impôt sur les revenus. Désormais, le montant de l’impôt est déduit chaque mois du salaire des français. La sommes prélevée est calculée selon leur taux d’imposition aussi appelé « taux de prélèvement à la source ». Transmis par l’employeur à l’administration fiscale, ce taux peut être revu à la hausse ou à la baisse par chaque français directement et à tout moment depuis son espace personnel sur le site impot.gouv.
Pour autant, le prélèvement à la source n’empêche pas de réaliser sa déclaration annuelle de revenus et cette année, les français avaient jusqu’au 8 juin pour la transmettre. Cette déclaration permet en effet de vérifier et d’actualiser sa situation si besoin, mais aussi de définir le montant définitif de l’impôt en fonction des revenus perçus l’année précédente.
Après avoir effectué leur déclaration, sur leur avis de situation déclarative, certains français ont pu constater qu’ils devaient une somme ou qu’un montant allait leur être remboursé par l’administration fiscale. En effet, si le montant prélevé à la source ne correspond pas au montant définitif fixé par la déclaration, alors des sommes peuvent être imputées ou remboursées.
Pour vous aider, voici un récapitulatif des dates clés à retenir :
Les 18-24 ans sont de plus en plus nombreux à s’intéresser à leur épargne retraite. Une évolution qui peut s’expliquer en partie par un climat tendu, notamment pendant la réforme des retraites, qui aurait généré de l’anxiété chez les jeunes mais aussi de la défiance vis-à-vis du système par répartition.
Des sociétés spécialisées dans les produits d’assurance-vie et de retraite ont en effet constaté une baisse considérable de l’âge moyen de leurs souscripteurs. Cela est en partie dû à la diffusion accrue des contrats en ligne qui attirent une clientèle plus jeune. Les banques, qui ciblent davantage les jeunes populations et notamment les parents d’enfants en bas âge, ont également contribué à la diminution de l’âge moyen des souscriptions. Enfin, les sociétés de placement qui cherchent à démocratiser l’investissement en ligne, attirent naturellement une clientèle de jeunes actifs.
On constatait déjà un rajeunissement des épargnants avant même le lancement du nouveau Plan d’épargne retraite (PER) en 2019. L’engouement pour ce type de produit financier ne date donc pas d’hier mais a connu une accélération, porté par plusieurs dispositifs avantageux. Cette tendance se confirme aujourd’hui comme l’indique la Présidente d’Altaprofits, Stellane Cohen, auprès des Échos : « Auparavant, les personnes qui souscrivaient des contrats d’épargne retraite […] avaient entre 45 et 55 ans. Aujourd’hui, ce sont les trentenaires et les quadragénaires qui s’intéressent au plan d’épargne retraite ».
Les jeunes investisseurs en bourse sont de plus en plus nombreux. Selon une étude de SoFia de mars 2022 pour l’Autorité des marchés financiers, les moins de 35 ans représentent 17% des actionnaires, contre 11% en 2019. Cette croissance s’explique en partie par l’arrivée de néobrokers en France, qui ciblent les jeunes investisseurs à travers une manière plus ludique d’investir. Les courtiers soulignent également que cette « gamification » est souvent accompagnée d’une augmentation des connaissances financières. Les jeunes investisseurs seraient en effet plus enclins à se renseigner au préalable via des blogs, des forums ou la presse spécialisée, que les plus de 50 ans.
La mise en location de logements sur le parc immobilier français représente une plus faible part des annonces immobilières tandis que la tension locative se fait ressentir davantage. En effet, selon une étude de Bien’ici, seules 27 % des annonces sur le marché en 2022 étaient destinées à la location. Explications sur les raisons qui amorcent une explosion du marché de la location pour cette nouvelle année.
L’une des premières raisons qui explique cette raréfaction des logements sur le marché de la location est la vente massive des passoires thermiques. En effet, depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires de passoires thermiques ne peuvent proposer leurs biens à la location pour de nouveaux locataires dans le cadre de la loi climat et résilience du 22 août 2021. Il s’agit des biens qui ont la consommation énergétique la plus énergivore sur l’échelle du DPE, notés G pour la plupart. Ces biens ont une grande déperdition thermique et consomment plus de 450 kWh/m2 par an. 140.000 logements sont concernés.
Le nombre de logements énergivores sur le sol français a été estimé à 7.2 millions en juillet 2022 par l’Observatoire national de la rénovation énergétique. De plus, la réforme du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) lancée en juillet 2021 a durci l’évaluation de la performance énergétique avec des critères plus contraignants pour les propriétaires. Le montant des travaux recommandés pour améliorer l’isolation thermique est également un frein pour les propriétaires bailleurs.
C’est pour cela qu’aujourd’hui les propriétaires préfèrent vendre plutôt que de continuer de louer dans le respect de règles très restrictives. Selon le Conseil du notariat, les transactions immobilières de biens classés F et G représentaient 17 % de l’ensemble des ventes pour le troisième trimestre de 2022. Soit un bond de 3 à 7 % sur une année, représentant une opportunité pour les acheteurs qui souhaitent acquérir à bas coût pour rénover puis revendre.
La majorité des zones tendues en France fait face à une pénurie de logements pour une demande toujours plus forte dans ces territoires fortement attractifs. Cela est tel que le marché de la vente surpasse celui de la location dans bon nombre de régions comme :
Dans ces régions, le ratio est désormais de 8 biens à vendre contre seulement 2 à louer. Seule la région Grand-Est résiste à cette tendance où 32 % des annonces concernent la location, le reste des régions sont sous le seuil de 27 %. La situation est d’autant plus dramatique avec une baisse en volume de 9 % sur un an comme le note Bien’ici.
C’est dans les petites surfaces, studios et T2, que la tension locative se fait le plus ressentir. Le nombre d’annonces pour les studios a diminué de 12 % sur un an et 10 % pour les T2. Il s’agit pourtant d’un type de biens habituellement davantage recherché pour louer.
Il faut ainsi s’attendre à ce que cette tendance se poursuive sur l’année 2023.
Suite à une conjoncture particulièrement délicate pour le marché immobilier français en 2022, la Banque de France vient de prendre une décision sur le taux d’usure pour améliorer la situation. En effet, bon nombre de ménages étaient bloqués face un trop grand décalage entre le taux d’usure et la remontée conséquente des taux immobiliers depuis l’été 2022. Désormais, la méthode de calcul du taux d’usure est mensualisée, jusqu’ici réalisée de façon trimestrielle. Explications sur cette décision qui vient d’être approuvée par Bercy le mercredi 11 janvier 2023.
Pour rappel, le taux d’usure représente le taux d’intérêt maximal d’endettement autorisé pour les ménages et que les établissements doivent suivre lors de l’accord de prêts immobiliers ou d’autres crédits. Ce taux est fixé par la Banque de France (BDF) et permet de protéger les emprunteurs contre les taux d’intérêt excessifs. Il est calculé en tenant compte de l’inflation et du coût du crédit pour les banques. Il s’agit d’un outil utilisé comme référence pour évaluer les taux d’intérêt pratiqués sur les divers crédits et pour vérifier qu’ils sont conformes à la réglementation en vigueur.
On parle également de Taux Annuel Effectif Global (TAEG) lorsque l’on souhaite parler du taux d’usure avec l’intégralité des frais liés au crédit bancaire. C’est ainsi un seuil d’usure qui ne peut être dépassé sous peine d’être contraire à l’article L314-6 du Code de la Consommation. Ce taux varie selon la catégorie de crédits, leur montant ainsi que la durée d’emprunt. Il existe ainsi 5 catégories différentes pour les crédits immobiliers d’un montant supérieur à 75.000 € :
Jusqu’ici réévalué tous les trimestres, le taux d’usure va changer de méthode de calcul pour faire face à la conjoncture morose qui s’est répandue sur le marché durant l’année 2022. Face aux refus grandissants des banques pour financer les projets immobiliers des ménages, de nombreux professionnels du secteur ont exprimé leur inquiétude. Une réunion s’est tenue ce mercredi 11 janvier entre le Ministre de l’Economie et les divers acteurs du crédit, dont les courtiers, afin de répondre au problème.
Il en résulte ainsi un ajustement de la méthode de calcul pour accélérer la hausse du taux afin de débloquer l’octroi de prêts. Cette mesure permettra de « répondre à la problématique de rapidité d’adaptation » selon Bérangère Dubus, secrétaire générale de l’Union des intermédiaires de crédit (UIC) à l’AFP. Elle rentrera en vigueur dès le mois de mars 2023, toujours en regardant la tendance sur les trois mois précédents.
Ce taux est d’ores et déjà rehaussé d’un point en ce premier trimestre 2023 en comparaison avec le quatrième trimestre de 2022 :
| Taux effectif moyen au T4 2022 | Taux effectif moyen au T1 2023 | |
| Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans | 2.56 % | 3.41 % |
| Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans | 2.65 % | 3.53 % |
| Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus | 2.68 % | 3.57 % |
| Prêts à taux variable | 2.51 % | 3.35 % |
| Prêts relais | 2.82 % | 3.76 % |
Le calendrier de mise en place et les détails sur l’actualisation du taux restent encore à confirmer par la Banque de France, mais un lancement en mars semble être de mise pour une période limitée.
Ce seuil d’usure pourra ainsi s’aligner sur la hausse des taux immobiliers entamée un an auparavant.
Il n’est pas rare que des français s’exilent dans un autre pays, notamment pour leurs projets professionnels. En effet, certaines entreprises octroient des primes ou des compensations non-négligeables pour inciter leurs salariés à l’expatriation. Ils bénéficient ainsi d’un statut avantageux qui leur permet de se constituer une épargne conséquente pour investir, notamment dans l’immobilier français.
Pourquoi investir en France ? Sous quelles conditions ? En quoi le LMNP est-il avantageux ? Retrouvez ici toutes les réponses de nos experts.
Si les expatriés pourraient investir dans le pays où ils sont installés, ils préfèrent pourtant acheter un bien dans leur pays d’origine. En effet, la France profite d’avantages non-négligeables lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier.
Premièrement, le marché français est paisible et ne subit que de faibles soubresauts contrairement à des pays voisins comme l’Espagne, où les fluctuations du marché entraînent rapidement une chute des prix de l’immobilier.
De plus, les français peuvent emprunter à des taux parmi les plus faibles au monde. Contrairement à l’Angleterre où l’inflation des prix a entraîné une augmentation des taux d’emprunts qui se négocient désormais à plus de 6 %, les taux en France ne sont que très peu corrélés à l’inflation. Ainsi, si on constate un taux d’inflation de 5 % en France en fin d’année 2022, le taux d’emprunt immobilier moyen se situe autour de 2,5 %.
Investir dans l’immobilier locatif français lorsque l’on est expatrié semble être un choix pertinent, d’autant plus qu’en France, il est possible d’emprunter à taux fixe sur plus de 20 ans. Il existe tout de même quelques points de vigilance.
La législation française impose de plus en plus de contraintes pour lutter contre les « passoires thermiques ». Investir dans un bien pour le louer instaure donc de regarder avec attention son diagnostic de performance énergétique (DPE) car certains logements ne pourront plus être loués s’ils dépassent un certain seuil de consommation.
En effet, dès 2023, les logements qui consomment plus de 450 kwH d’énergie finale par m² et par an ne pourront plus être loués. Les logements classés F et G ne peuvent d’ailleurs plus augmenter leur loyer depuis Août 2022.
Aussi, il serait préférable d’acheter un logement neuf qui répond aux dernières normes en matière de dépense énergétique. D’autre part, investir dans le neuf permet de prévenir d’autres désagréments éventuels tels que des dépenses pour effectuer des travaux de rénovation de l’appartement ou de la façade de l’immeuble par exemple.
Pinel, LMNP… Si le choix d’un logement neuf permet de sécuriser un investissement, toutes les fiscalités ne sont pas adaptées au statut de l’expatrié.
Source:
lesechos.fr
challenge.fr
helio.com
la-lmnp.fr
Isabelle GIBERT, Directrice Commerciale de Pure Invest vous présente en exclusivité un nouveau programme pour investir en résidence étudiante dans la région Parisienne.
Découvrez notre nouvelle résidence Nouvelle Seine, située près de Paris, à BEZONS dans le département 95 (Val d’Oise).
Cette résidence étudiante est idéalement placée à moins de 10 km de Paris, près des rives de la Seine, près de Colombes, à deux pas du quartier de la Défense.
Résidence étudiante idéalement située, puisque elle se situe au pied du tramway et à moins de 13 min. du quartier de Paris – La défense.
A 15 min. en vélo de l’université Paris Nanterre. La résidence est à moins de 30 min. en transports en commun du pôle universitaire et regroupe 45 000 étudiants à proximité.
C’est une résidence entièrement équipée, avec une salle de gym, une salle de co-working, une laverie, un bureau d’intendant, des appartements du studio au T3 dont le prix commence à partir de 130 000 euros et la rentabilité oscille entre 3.45% à 4.20%.
Une très belle opportunité à saisir pour tous vos clients investisseurs.
Notre résidence sera gérée par Les Belles Années qui compte aujourd’hui 49 résidences en exploitation et d’ici l’horizon 2025 plus de 10 000 lots en gestion locative.
En 2022 encore, les étudiants ont eu beaucoup de mal à se loger et cette situation risque de ne pas s’améliorer dans les années à venir. En effet, entre la hausse des loyers et le manque de logements sur le marché, l’offre n’est toujours pas à la hauteur pour répondre au besoin locatif actuel.
Chaque année, des milliers d’étudiants partent en quête d’un appartement afin de poursuivre leurs études supérieures.
Avec une augmentation de + 0,6 % du nombre d’étudiants pour la rentrée 2022 – 2023, ils font aujourd’hui face à un réel problème en matière de logement. En effet, parmi les 2 973 500 étudiants, on estime qu’environ 68 % d’entre eux ont choisi de vivre en dehors de leur cellule familiale et de se lancer dans l’aventure locative. Le marché continue donc de se tendre et la situation n’est pas prête de s’arranger puisque selon l’Etudiant.fr, on comptera près de 3 000 000 étudiants d’ici 2028.
L’offre de logements en France est loin de répondre aux attentes des étudiants. Ce manque se fait notamment ressentir au sein du parc immobilier mis en place par l’Etat.
En 2021 par exemple, le CROUS disposait uniquement de 173 000 places pour 350 000 demandes. Seulement une personne sur deux a donc pu bénéficier d’un logement pour la rentrée.
Dans le secteur privé, la problématique reste la même. Bien que la construction de résidences collectives ne cesse de se développer autour des grandes villes, on estime qu’elle ne répond qu’à 23,2 % des besoins actuels.
Investir en résidence étudiante semble ainsi être une véritable aubaine pour les acheteurs, qui peuvent de plus profiter de fiscalités avantageuses. Il faut tout de même rester vigilant sur certains points, notamment les prestations fournies par le gestionnaire de la résidence.
Partenaire de confiance du groupe Valority depuis plus de 10 ans, Les Belles Années répondent à toutes les attentes des jeunes en matière de logements avec des résidences :
Ces résidences permettent à la fois de combler la forte demande de logements et d’offrir aux étudiants un lieu de vie aux prestations haut de gamme. Avec un taux d’occupation de 100 % à la fin du mois d’août 2022, le succès des Belles Années montre bien la fiabilité de l’investissement en résidence étudiante.
Elles offrent également de nombreux avantages au service des propriétaires, comme l’indexation ou encore le versement des loyers, même en cas de vacance locative.
Si vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement en résidence étudiante et notamment les fiscalités associées, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller en patrimoine qui se chargera de répondre à toutes vos questions.
Dans le cadre de l’examen de la loi de finances 2023, les sénateurs ont validé la première partie du projet de loi de finances 2023, et espèrent repousser de 3 mois la possibilité de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel à taux plein. il est à noter que l’acte authentique de vente du bien doit être signé devant notaire avant le 1er avril 2023.
MAJ 13/12/2022 : Le gouvernement a décidé de passer en force le texte définitif au 49-3 sans débats supplémentaires avec le Parlement. L’amendement sur la prorogation de 3 mois a donc été supprimé.
Pour rappel, la loi Pinel connue par les investisseurs depuis 2014 doit prendre fin le 31 décembre 2022 et laisser place à la loi Pinel + dès le 1er Janvier 2023.
Le 22 Novembre 2022, Monsieur Bernard DELCROS, vice-président de la commission des finances a présenté l’amendement 78.
Cet amendement prévoit une période transitoire de 3 mois de la loi Pinel à taux plein pour les réservations enregistrées jusqu’au 31 décembre 2022.
Après débats avec le ministre de l’action et des comptes Public, Monsieur Gabriel Attal, l’amendement a été adopté. Ainsi, la loi Pinel sans baisse de taux est repoussée jusqu’au 1er Avril 2023.
Lorsque vous signez un investissement locatif, les actes notariés authentiques eux, sont signés quelques semaines plus tard. Cet amendement permet donc à toutes les personnes qui investissent dans l’immobilier locatif avant le 31 décembre 2022 de bénéficier des taux pleins, même si l’acte notarié authentique est signé entre le 1 janvier 2023 et le 31 Mars 2023.
Pour information, voici les taux de défiscalisation de la loi Pinel « Classique » pour les 2 prochaines années.
Bitcoin, Ethereum, Solana… Si ces noms ne vous sont pas inconnus, c’est très certainement parce que vous avez déjà eu affaire au concept de crypto-monnaie, que l’AMF définit comme suit : « des actifs numériques virtuels qui reposent sur la technologie de la blockchain à travers un registre décentralisé et un protocole informatique crypté. »
La crypto-monnaie est indissociable de la blockchain, une révolution technologique qui permet de partager des données de manière totalement sécurisée et anonyme. Lorsqu’on applique cette technologie aux transactions monétaires, elle permet de supprimer les intermédiaires puisque la monnaie n’est plus gérée par des états ou des banques, mais régulée par ladite blockchain.
On compare souvent la blockchain à un registre qui recense l’ensemble des transactions effectuées et qui les rend publiquement disponibles. Chaque utilisateur a ainsi accès à ce registre et peut prendre connaissance des interactions effectuées, sans pour autant savoir qui a procédé aux transactions puisque ces données sont cryptées. Le système est fait de manière à ce qu’aucune fausse opération ne puisse être réalisée : la blockchain peut par exemple certifier qu’un utilisateur est détenteur de Bitcoins – et valider l’opération – puisqu’il est possible de consulter l’ensemble des transactions de Bitcoins réalisées depuis sa création.
Chaque crypto-monnaie possède ainsi sa propre blockchain, c’est-à-dire son propre registre décentralisé. Pour matérialiser cette monnaie et donc pouvoir effectuer des transactions sur la blockchain, on utilise des tokens ou des jetons. Ces derniers peuvent être fongibles ou non-fongibles, c’est-à-dire interchangeables ou non-interchangeables : dans le deuxième cas, on parlera alors de non-fongible tokens ou NFT.
Un billet de 10 euros ou un kilo de pommes de terre sont fongibles puisqu’ils peuvent être remplacés, échangés par un autre billet de 10 euros ou un autre kilo de pommes de terre qui sont de même valeur. Une œuvre d’art ou un ticket de concert sont en revanche non-fongibles, puisqu’ils sont uniques et ne peuvent pas être remplacés ou divisés. On dit alors que les NFT, ou jetons non-fongibles, servent de certificats d’authenticité numériques puisqu’ils permettent à leurs détenteurs de justifier de la propriété d’un bien non-fongible.
Si on entend autant parler des crypto-monnaies et de ces fameux NFT, c’est parce que leur champ d’application est quasi infini et qu’ils permettent de s’affranchir de bon nombre d’intermédiaires, mais aussi de bien des contraintes puisque la blockchain offre un système d’autant plus sécurisé. Voici quelques exemples des changements que pourraient engendrer l’utilisation des NFT et de la blockchain au sein de notre société.
Ce ne sont que quelques exemples parmi les milliers d’utilisations que promettent d’offrir ces nouvelles technologies. Aussi, si on peut vite cerner leur potentiel, nombreux sont les experts qui ont également discerné quelques failles majeures…
Le Haut Conseil pour la stabilité financière (HCSF), institution gouvernementale rattachée au ministère de l’Économie et des Finances, a publié son rapport annuel et consacre une grande partie à ces actifs d‘un nouveau genre. En effet, plusieurs économistes mettent en lumière quelques risques majeurs et invitent à la prudence à l’égard de l’utilisation des crypto-monnaies.
Les crypto-monnaies telles que le Bitcoin ou l’Ethereum ne sont endossées à aucun actif réel comme le dollar par exemple. Contrairement aux stablecoins, la valeur des Bitcoins n’est définie que par le jeu de l’offre et de la demande des investisseurs, ce qui rend ces monnaies très volatiles et donc très incertaines.
Si des crypto-actifs sont endossés à des actifs réels comme le stablecoin Tether, l’HCSF a des doutes sur la qualité des réserves financières de la société… Autrement dit, il n’est pas garanti de pouvoir retirer la totalité de ses Tether en euros par exemple. De plus, investir dans les crypto-monnaies demande d’avoir des connaissances accrues en matière d’économie. Si les non-experts ne sont pas toujours en mesure d’en comprendre tous les enjeux et sont parfois victimes de publicités mensongères, les mécanismes destinés à limiter les manipulations du marché et donc à les protéger restent toutefois très limités.
Les technologies associées à la blockchain ne sont pas nécessairement mûres. Ainsi, les erreurs de codes ou de protocoles peuvent engendrer des risques de cyberattaques ou de piratages, et donc des pertes de données ou de capitaux pour les investisseurs. De plus, l’anonymat rendu possible par la blockchain peut entraîner des risques de comportements répréhensibles, comme l’utilisation de fonds illicites.
Le traitement des données par la blockchain demande une grande puissance de calcul et implique de fortes dépenses énergétiques. Le minage, procédé qui consiste à veiller au bon fonctionnement de la blockchain en échange d’une rémunération en crypto-actifs, a notamment donné naissance à des fermes entières de minage, extrêmement gourmandes en énergie et très polluantes.
Tous ces risques, exacerbés par l’immaturité du marché et la complexité des applications, ont amené le HCSF à proposer des solutions alternatives, comme par exemple la création d’une monnaie numérique de banque centrale (MNBC), officielle et étatisée.
La plus-value d’un bien immobilier correspond au gain réalisé entre son prix d’achat et son prix de revente. Elle est imposable à l’impôt sur le revenu (19 %) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %), cependant certaines exceptions permettent d’en être exonéré.
Le calcul de la plus-value immobilière s’effectue en deux étapes :
Tout d’abord, il faut effectuer le calcul de la plus-value brute, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et celui d’acquisition.
Le prix de vente est celui mentionné dans l’acte de vente et auquel il faut déduire les frais occasionnés tels que les frais d’agence ou de notaire. Il peut être majoré ou diminué dans certaines circonstances comme dans le cadre d’une indemnité d’éviction par exemple.
Le prix d’acquisition correspond à la valeur du bien lors de la vente, le prix auquel il est vendu. Il est majoré : des frais d’acquisition d’un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat, et de 15 % pour tenir compte des travaux réalisés pour un bien détenu depuis plus de 5 ans. Il est également possible de se baser sur les frais réels à condition de présenter des justificatifs.
Ensuite, on applique à cette plus-value brute les abattements selon la durée de détention du bien.
| Durée de détention | Taux d’abattement applicable chaque année de détention pour l’impôt sur le revenu | Taux d’abattement applicable chaque année de détention pour les prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De la 6è à la 21è année | 6% | 1,65% |
| 22è année | 4% | 1,60% |
| Au-delà de la 22è année | Exonération | 9% |
| Au-delà de la 30è année | Exonération | Exonération |
Dans certains secteurs comme les « zones tendues », un abattement supplémentaire de 70 % est applicable si la vente permet de construire des immeubles d’habitations collectifs et 85 % s’il s’agit majoritairement de logements sociaux.
Pour les plus-values supérieures à 50 000 euros après abattement, s’ajoute une taxe complémentaire qui varie de 2 % à 6 %.
De nombreuses exonérations sur la plus-value immobilière existent, elles répondent à de nombreux critères et prennent en compte la qualité du vendeur, de l’acquéreur ainsi que celle du bien mis en vente. Cela concerne :
*jusqu’au 31/12/2022
Les notaires comme les conseillers en gestion de patrimoine peuvent vous accompagner sur de nombreux points comme le calcul du montant de la taxation sur la plus-value par exemple. Ils peuvent également vous aider à fixer le prix de vente du bien et vous informent sur les différents types d’exonérations qui existent. Ainsi, si vous avez des projets de revente, n’hésitez pas à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine qui, de plus, sera à même de vous proposer une stratégie patrimoniale adaptée à vos besoins et à vos projets.
Sources : lesechos.fr – immobilier.lefigaro.fr – journaldelagence.com – economie.gouv.fr – actu.fr – lesfurets.com- linxea.com
