La loi Pinel a été conçue pour stimuler la construction de logements neufs dans des zones tendues, tout en offrant aux investisseurs immobiliers des avantages fiscaux attractifs. Les investisseurs s’engagent à louer leur bien pour une durée minimale, en contrepartie de quoi ils bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu. Ce mécanisme, en constante évolution, nécessite une vigilance accrue lors des déclarations fiscales, notamment avec les récentes modifications pour l’année 2024

Nouveautés de la déclaration d'impôts 2024 pour les investissements Pinel et Pinel +

Pour la déclaration d’impôts 2024, les investisseurs en loi Pinel doivent se familiariser avec de nouvelles cases spécifiques à leurs investissements. Ces changements interviennent avec l’apparition de la Pinel + sur la déclaration de revenus. Pour rappel, la déclaration de base reste inchangée, c’est-à-dire remplir le formulaire 2044EB en ligne pour la première déclaration et pour l’année de prolongation. C’est sur la base de ce formulaire qu’est définie la durée de l’investissement sur 6 ou 9 ans.

 

Il y a également le formulaire 2044 sur la déclaration des revenus pour déterminer l’imposition et les prélèvements sociaux. Celui-ci est à remplir chaque année de sorte que s’il y ait un changement dans ses revenus au cours de l’année précédente, l’investisseur puisse le déclarer.

 

Enfin, le formulaire 2042RICI sert à obtenir la réduction d’impôt Pinel. Il faut remplir chaque année les cases « 7 » pour l’octroi de l’avantage fiscal. En cas de première demande, il faut retenir le prix de revient (prix d’achat + frais éligibles) dont le logiciel retiendra 2 % et vous donnera le montant indiqué après réduction d’impôts.

 

Pour l’année 2024, les investisseurs doivent faire attention aux cases suivantes :

  • 7VD
  • 7VE
  • 7VF
  • 7VG

En cas de première déclaration d’impôt, il faudra être attentif aux cases :

  • 7QR
  • 7QS
  • 7QT
  • 7QU

Déclaration de revenus 2024 : quels justificatifs en cas de contrôle ?

Suite à la déclaration de revenus effectuée en ligne ou par voie postale, il se peut que des contrôles aient lieu afin de vérifier la conformité de l’investisseur. Dans ce cas, une liste de documents est à fournir qui varie selon votre situation.

Si le bien est acquis en VEFA :

  • Attestation notariée de propriété
  • Copie de la déclaration d’achèvement des travaux
  • Récépissé de réception par la mairie de la décision

Si le bien est construit par le contribuable lui-même :

  • Copie de dépôt de la demande du permis de construire
  • Copie de la déclaration d’achèvement des travaux
  • Document qui stipule la date d’obtention de permis de construire
  • Récépissé de réception en mairie de la déclaration d’achèvement

S’il s’agit d’un bien ancien avec travaux de rénovation :

  • Copie de la déclaration d’achèvement de travaux
  • Récépissé de réception par la mairie de la déclaration
  • Document qui atteste de la nature de l’affectation précédente du bien

Le ministre de l’Économie Bruno Le Maire a déclaré ce mardi 23 janvier 2024 à Viry-Châtillon qu’une simplification du diagnostic de performance énergétique (DPE) serait envisagée pour les logements de petites surfaces, selon BFMTV.  Selon lui, « il faut que les petites surfaces soient traitées de la même manière que les surfaces plus grandes ». Qu’est-ce que cela signifie concrètement ? Explications !

Nouvelle annonce sur le DPE

Face à l’urgence du besoin de logements des Français et la difficulté à retarder l’échéance des passoires thermiques, la simplification du DPE semble être la solution choisie par le gouvernement pour pallier la crise.

Quelques mois auparavant, fin septembre, le ministre avait abordé la possibilité d’un report dans le calendrier des interdictions progressives des logements énergivores, dont les logements classés G à partir de 2025. Toutefois, il semble être revenu sur cette proposition au profit d’un focus sur les caractéristiques des bâtiments concernés.

 

Il avait également déclaré en octobre 2023 :  « Vous avez des propriétaires qui me disent, ‘mais c’est absurde votre truc, ça favorise le chauffage au gaz plutôt que le chauffage à l’électricité, ça pénalise les petites surfaces qui sont demandées par les étudiants’. Changeons le diagnostic énergétique puisque visiblement, ce n’est pas le bon indicateur. Je souhaite que le diagnostic de performance énergétique soit modifié pour tenir compte aujourd’hui des biais qu’il a, à la fois sur les modalités de chauffage et sur la taille des surfaces. Nous sommes là pour apporter des solutions aux gens, pas pour apporter des problèmes ».

 

La simplification du DPE est particulièrement destinée au logement étudiant et l’ensemble des zones tendues. « On va construire vite, à coups de simplifications des règles, de dérogations, de soutien au secteur du bâtiment, ça marchera, ce sera plus efficace » a-t-il assuré.

Nouveau texte de loi sur le logement en préparation

Bruno Le Maire a dans le même annoncé qu’un texte sur le logement serait prochainement présenté, soulignant l’urgence de construire rapidement dans les zones densément peuplées. Il a confirmé que le « texte ne ressemblerait pas à l’ancienne politique du logement et ne serait pas assorti de dispositifs fiscaux permettant à certains de s’en mettre plein les poches pour construire peu de logements ».

 

Pour rappel, sur les 37 millions de logements que comporte le parc immobilier français, tous types de logements confondus, 6.6 millions sont des passoires énergétiques ce qui représente 17.8 % des logements au 1er janvier 2023. Cela représente une baisse de 7 % par rapport à novembre 2022 ce qui est un signe encourageant !

Sources : 

  • https://immobilier.lefigaro.fr/article/toujours-plus-de-demande-et-loyers-en-hausse-pour-les-petites-surfaces_004a81d8-dacd-11ed-a5db-2a3a262587a7/
  • https://www.bfmtv.com/immobilier/renovation-travaux/logement-bruno-le-maire-promet-un-diagnostic-energetique-dpe-simplifie_AD-202401230904.html

Une étude menée par Beanstock sur le premier trimestre 2023 démontre une tension locative de plus en plus accrue dans les métropoles et les grandes villes de France. Cette évolution conduit indéniablement à une augmentation des loyers, notamment dans les villes étudiantes.

Un contexte difficile

« La tension locative a, a minima, doublé par rapport à la période d’avant-Covid » commente Alexandre Fitussi, PDG de Beanstock. En effet, si la population en France continue de croître et avec elle le nombre de locataires, l’offre de logements se fait toujours aussi rare.

Cela peut s’expliquer d’une part par la durée moyenne des baux qui s’allonge, avec des locataires qui préfèrent continuer d’occuper leur logement plutôt que de s’en séparer.

 

D’autre part, avec la hausse des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’emprunt, une grande partie des Français qui souhaitaient financer l’achat de leur résidence principale ont dû se replier vers la location. Une démarche qui crée d’autant plus de demande et accroît, de fait, la concurrence entre les locataires.

Des loyers en hausse en dépit de l’encadrement des loyers

Pour rappel, l’encadrement des loyers est entré en vigueur dans les villes et métropoles qui connaissent une forte tension locative : les loyers peuvent ainsi être révisés chaque année de la valeur de l’évolution annuelle de l’IRL, si le bail le prévoit. Pour pallier la hausse des coûts de construction et l’inflation, les propriétaires ont vu cette base annuelle de référence rehaussée à 3,49 %.

 

L’étude de Beanstock, qui se base sur le montant moyen du loyer pour un studio de 20 m², montre ainsi une nette augmentation de plus de 10 % dans des villes comme Perpignan, Nîmes ou Lille. Paris, dont le loyer était estimé à 900 € en 2021, a connu une augmentation de 6 % pour atteindre un loyer moyen de 950 € en 2022.

 

Certaines villes telles que Le Havre ou Rouen, dans lesquelles on constate une augmentation significative de la demande de logements, connaissent pour autant une augmentation plus modérée, autour de 3 %.

 

Si la pénurie de logements, notamment étudiants, continue de s’installer dans les métropoles et les grandes agglomérations, elle ouvre la voie à de nouvelles opportunités pour les investisseurs.

Investir en résidence étudiante : une opportunité pour les acheteurs

À la rentrée de 2022, ce sont 2,97 millions d’inscriptions qui ont été enregistrées dans l’enseignement supérieur. Selon le ministère, l’offre de logements actuelle ne couvre 23,2 % des besoins estudiantins en matière d’hébergement.

 

L’achat d’un bien en résidence étudiante représente plus que jamais un une opportunité rentable mais aussi très sécurisée pour les investisseurs qui, via le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel, peuvent notamment profiter de revenus non-imposés sur une durée pouvant dépasser 20 ans.

Sources : 

  • https://immobilier.lefigaro.fr/article/toujours-plus-de-demande-et-loyers-en-hausse-pour-les-petites-surfaces_004a81d8-dacd-11ed-a5db-2a3a262587a7/
  • https://www.lejdd.fr/economie/immobilier-ces-villes-ou-la-tension-locative-atteint-des-niveaux-record-134728
  • https://www.mysweetimmo.com/2023/04/22/investissement-locatif-les-locataires-galerent-mais-les-investisseurs-se-frottent-les-mains/

La loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN) du 20 juillet 2023 représente une initiative majeure en France visant à lutter contre la perte des espaces naturels et la dégradation de la biodiversité due à l’urbanisation croissante. Initialement définie dans le Plan Biodiversité de 2018 et reprise dans la loi Climat et Résilience, la ZAN aborde de front les défis posés par l’expansion urbaine et la stratégie de construction en périphérie des grandes villes.

 

L’impact de cette loi sur le secteur immobilier est considérable, introduisant de nouvelles contraintes et défis pour les aménageurs, constructeurs, propriétaires et locataires. Explications !

Quels sont les objectifs de la loi ZAN ?

L’adoption de la loi ZAN entraîne une révision substantielle des pratiques en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire. Cette loi impose de nouvelles mesures et contraintes visant à freiner l’expansion urbaine non durable et à promouvoir un développement plus respectueux de l’environnement.

 

Une des conséquences directes de la ZAN est l’encouragement à densifier les zones déjà urbanisées. Cela signifie que les nouveaux projets d’urbanisme doivent privilégier l’utilisation de terrains déjà bâtis, réduisant ainsi l’impact sur les espaces naturels. La loi impose également une densité minimale de construction dans les nouveaux projets pour optimiser l’usage des terrains.

 

Cette nouvelle orientation impacte significativement les politiques de planification urbaine. Les collectivités territoriales sont désormais encouragées à repenser leur approche de développement urbain, favorisant la rénovation et l’utilisation de bâtiments existants plutôt que l’expansion sur de nouveaux terrains. Cela conduit à une réévaluation des stratégies d’aménagement et à une plus grande attention à la durabilité des projets urbains.

Conséquences pour les acteurs de l’immobilier

Les nouvelles contraintes imposées par la ZAN peuvent tendre le marché de la construction de logements neufs, particulièrement celui de la maison individuelle. Les restrictions sur les terrains à bâtir et la réduction de la surface moyenne des terrains disponibles posent un défi majeur pour les promoteurs immobiliers. Cette situation pourrait conduire à un resserrement de l’offre en logements neufs, influençant ainsi les dynamiques du marché immobilier​​.

 

Pour les propriétaires et les locataires, les impacts sont également notables. L’encadrement plus strict du foncier et la densification de l’habitat sont susceptibles de provoquer une hausse du prix des terrains et, par conséquent, une augmentation des coûts de construction.

Le ministre du Logement Patrice VERGIETE et le ministre des Comptes publics Thomas CAZENAVE ont récemment signé un arrêté pour autoriser le reclassement à effet immédiat de plus de 200 communes en vertu du zonage ABC. Parmi elles, 154 sont désormais éligibles au dispositif Pinel tandis que 55 autres intègrent la catégorie la plus élevée et passent en zone tendue.

 

Quels sont les objectifs de ce reclassement ?

Selon les ministres, les communes concernées « ont été confrontées depuis plusieurs années à une augmentation rapide des prix de vente et de loyers mesurés par les indicateurs de suivi mis en place ». Pour répondre à ce déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, une nouvelle classification de plus de 200 villes a été menée.

 

Ce sont donc 154 communes qui viennent de passer en zone tendue (A, Abis, ou B1) et qui sont désormais éligibles au dispositif Pinel, alors qu’elles étaient précédemment en zone moins tendue (B2) et détenue (C) pour d’autres.

 

Ce changement qui concerne près de 4,5 millions d’habitants, va permettre d’aider davantage de ménage modeste à se loger, d’accueillir plus de logements locatifs intermédiaires (LLI) mais aussi de soutenir la production de logements neufs.  

 

De nouvelles opportunités pour les villes concernées ?

Cette mesure touche l’ensemble du territoire français et notamment les communes de façade atlantique, de montagnes ainsi que certaines villes moyennes. Parmi elles, on retrouve par exemple :

  • Arras
  • Cholet
  • Besançon
  • Troyes
  • Cabourg
  • Vannes
  • Lorient
  • Huez
  • Embrun

Les nouveaux acquéreurs qui ont pour projet de construire dans l’un des secteurs concernés pourront alors profiter d’un prêt à taux zéro à partir de 2024 pour financer leur logement.

 

Ce reclassement offre également de nouvelles opportunités pour les investisseurs qui souhaitent investir en Pinel puisque les zones tendues s’étendent sur le territoire. Ils auront donc la possibilité de louer leur bien avec un prix au m2 de 10,93 € pour les biens situés dans les zones B1 et 13,56 € pour les zones A.

 

Ce changement affecte également de manière positive les 55 villes qui sont passées de B1 à A, puisque les propriétaires bailleurs bénéficient désormais de loyer relevé et d’une augmentation de la rentabilité de leur bien.

 

Pinel : un dispositif encore d’actualité

En vigueur depuis 2014, la loi Pinel a été plusieurs fois reconduite, mais devrait définitivement prendre fin au 31 décembre 2024. Pour rappel, ce dispositif a pour objectif d’aider à la construction d’un parc immobilier neuf et accessible dans les zones tendues.

 

Il permet par la suite aux investisseurs de profiter notamment d’un avantage fiscal intéressant lorsqu’ils acquièrent un bien pour le louer. Ils disposent alors d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de leur investissement et qui varie en fonction de la durée choisie : 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans.

 

Néanmoins, en 2024, ces pourcentages seront revus à la baisse et passeront respectivement à 9 %, 12 % et 14 %. Lesacquéreurs ont cependant la possibilité de bénéficier d’un avantage fiscal à taux plein de 12 % sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans, à condition qu’ils respectent les nouvelles conditions de la loi Pinel +. 

 

Entre la fin de la loi Pinel qui se rapproche, la diminution des pourcentages dans quelques mois et les nouvelles possibilités d’investissement offertes par le reclassement, les investisseurs ont tout intérêt à profiter du dispositif avant que celui-ci ne prenne fin.

Si vous souhaitez en savoir plus sur le dispositif Pinel et les avantages qui y sont liés, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller Valority qui se chargera de répondre à toutes vos questions.

Sources :

  • https://www.bfmtv.com/immobilier/construction/crise-du-logement-ces-154-communes-qui-sont-desormais-classees-en-zone-tendue_AD-202310030535.html
  • https://www.lejsl.com/magazine-immobilier/2023/11/01/quelles-sont-les-nouvelles-communes-eligibles-au-dispositif-pinel-(volet-1-2)

Synonyme de sécurité et de rentabilité, l’investissement locatif représente aujourd’hui encore, un placement très populaire auprès des Français. Chaque année, ils sont des milliers à franchir le pas et à acquérir un appartement pour le louer. Pourtant, les propriétaires ne sont pas tous au fait concernant les éléments à ne pas négliger lors de la mise en location de leur bien. Quelles sont les règles à respecter ? Quels éléments clés le bailleur doit-il prendre en compte ? Voici tout ce qu’il y a à savoir. 

Obtenir un permis de louer

À ce jour, un permis de louer est requis dans plus de 400 communes en France. Mise en place pour lutter contre l’habitat indigne, cette réglementation permet de contrôler l’état du parc immobilier et d’empêcher la location de biens insalubres. Si le logement se situe dans une zone concernée, le propriétaire se doit de remplir un formulaire de demande d’autorisation préalable de mise en location, ainsi qu’une déclaration de mise en location et de les envoyer à la mairie de sa commune. Celle-ci dispose ensuite d’un mois pour donner sa décision quant à l’autorisation de location.

Établir un contrat de location

Conformément à la loi française, il est crucial d’appliquer les nouvelles réglementations en matière de contrat de location. Parmi celles-ci, on retrouve notamment l’obligation de disposer d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui a pour but d’attribuer au bien une étiquette classée entre A et G afin de déterminer sa consommation d’énergie et son taux d’émission de gaz à effet de serre. En fonction du résultat, le propriétaire saura s’il est en mesure de louer son appartement ou s’il doit effectuer des travaux de rénovation afin qu’il soit aux normes. Pour rappel, à partir de 2025, les biens classés G seront interdits à la location, suivi de ceux classés F en 2028 et E en 2034.

Respecter le plafonnement des loyers

Dans 25 villes en France, un encadrement a été mis en place pour empêcher les loyers excessifs dans les zones les plus tendues pour rendre les centres-villes plus accessibles aux aspirants locataires à travers des loyers plafonnés. Ce plafond est fixé en fonction de différents critères comme : le type de logement, le type de location (c’est-à-dire s’il est meublé ou non meublé), le nombre de pièces principales, l’époque de construction ou encore l’adresse du bien. Les mensualités de prêt ne sont cependant pas concernées par cette réglementation, le propriétaire doit donc être vigilant et bien prendre cet élément en compte lors de la fixation du prix des loyers.

Connaître les règles pour les locations meublées et non meublées

Les réglementations qui s’appliquent à la location non meublée s’appliquent également à la location meublée, sauf dans le cas d’un bail commercial. Une location meublée doit au minimum comporter le mobilier suivant : 

 

  • De la literie avec couette ou couverture
  • Des volets ou rideaux dans les chambres
  • Des plaques de cuisson
  • Un four ou four à micro-onde
  • Un réfrigérateur
  • Un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur
  • De la vaisselle
  • Des ustensiles de cuisine
  • Une table
  • Des sièges
  • Des étagères de rangement
  • Des luminaires
  • Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Le prix au mètre carré de ce type de bien ne sera évidemment pas le même qu’un non meublé. Pour les propriétaires qui le souhaitent, il est également possible de meubler leur logement, à condition que celui-ci soit éligible, afin de bénéficier d’avantages fiscaux plus importants.

Mettre son bien en location

La mise en location est une étape importante mais qui peut être longue et parfois compliquée. Le propriétaire doit en effet diffuser une annonce pour présenter son bien, effectuer des visites, trier et sélectionner les dossiers déposés et répondre aux multiples demandes. 

Cependant, la mission la plus primordiale est de trouver un locataire fiable et sérieux afin d’être assuré de percevoir ses loyers et de garantir la rentabilité de son investissement. Pour ce faire, le propriétaire doit étudier attentivement le dossier des potentiels locataires afin de vérifier leur solvabilité et sélectionner le profil le plus pertinent.  

 

Gestion locative : quels sont les avantages à passer par Valority ?

Que ce soit en amont de la location, pendant et après celle-ci, le propriétaire doit prendre en charge un nombre assez important de missions afin d’assurer la rentabilité son investissement. La gestion locative représente une charge importante qu’il ne faut pas négliger, car même après la mise en location, le propriétaire dispose toujours d’obligations auxquelles il doit répondre comme être à l’écoute des demandes de ses locataires, ou encore leur transmettre leurs quittances de loyers tous les mois. 

 

Gérer un bien seul n’est donc pas toujours chose facile, notamment en cas de litiges avec le locataire par exemple. De ce fait, déléguer la gestion de son bien à un professionnel peut permettre de gagner à la fois en temps, mais aussi en tranquillité

 

En effet, les gestionnaires locatifs Valority s’occupent de nombreuses missions : de la mise en ligne des annonces sur des sites spécialisés, à l’organisation des visites et des états des lieux, en passant par le suivi des versements des loyers (même en cas de vacances locatives) et jusqu’à l’entretien du bien. Ils prennent en charge toutes les démarches techniques, administratives, fiscales et financières liées au logement. Le propriétaire profite alors des avantages de son investissement et perçoit ses loyers sans avoir à s’occuper de quoi que ce soit.

 

Si vous souhaitez en savoir plus sur la gestion locative et sur l’ensemble de ses avantages, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller Valority qui se chargera de répondre à toutes vos questions.

Sources :

  • https://investir.lesechos.fr/placements/immobilier/immobilier-pres-de-400-communes-appliquent-le-permis-de-louer-1924495
  • https://www.fnaim.fr/4147-permis-de-louer-quels-sont-les-biens-concernes.htm
  • https://www.pap.fr/bailleur/contrat-location/logement-quand-faut-il-un-permis-de-louer/a19194
  • https://www.francetvinfo.fr/economie/immobilier/logement-quelles-aides-pour-la-renovation_5511294.html#xtor=RSS-3-[economie/immobilier
  • https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769
  • https://www.studapart.com/fr/nos-astuces/proprietaires/gerer-mes-locataires/comment-trouver-un-locataire-fiable#:~:text=S’assurer%20de%20la%20solvabilit%C3%A9,location%20est%20votre%20meilleur%20alli%C3%A9.

Instaurée en 2014, la loi Pinel prend fin au mois de décembre 2024 sans être remplacée. Investir dans un tel dispositif avant son terme présente-t-il des risques pour les investisseurs ou faut-il plutôt y voir une opportunité ? Les experts Valority vous répondent…

 

Rappel des dispositifs Pinel et Pinel +

 

La loi Pinel a été mise en place notamment pour rendre la construction de logements plus vertueuse et favoriser l’essor d’un parc immobilier neuf. Les Français qui investissent via ce dispositif peuvent ainsi profiter d’une réduction d’impôts très importante qui varie selon la durée de mise en location : 10,5 % du prix de revient net du logement pour les biens loués sur 6 ans, 15 % pour ceux loués pendant 9 ans et 17,5 % pour ceux loués sur 12 ans. À titre d’exemple, un logement acheté 300 000 € via ce dispositif et loué sur 12 ans, permettrait ainsi à son propriétaire de profiter de 52 400 € de réductions d’impôts !

 

De plus, depuis 2023, les investisseurs peuvent profiter de taux encore plus avantageux s’ils respectent les conditions fixées par le dispositif Pinel +, qui prévoit une réduction d’impôts de 12 % pour les logements loués 6 ans, 18% pour ceux loués 9 ans et 21 % pour ceux loué 12 ans.

 

Faut-il investir en Pinel avant la clôture du dispositif ?

 

Pour les experts Valority, la réponse est claire : il faut profiter de ce dispositif tant qu’il en est encore temps ! La loi Pinel reste l’un des meilleurs leviers pour sécuriser son patrimoine et profiter d’une réduction d’impôts plus qu’avantageuse.

 

Si le contexte actuel peut sembler difficile, il n’en reste pas moins très favorable pour les Français qui ont la capacité d’emprunter. En effet, pour faire face à la montée des taux d’emprunts, les promoteurs peuvent se montrer conciliants pour faciliter l’accès à la propriété. D’autre part, les taux d’intérêts des banques restent bien inférieurs à l’inflation : emprunter pour investir dans l’immobilier permet ainsi de profiter de conditions avantageuses et de se protéger à long terme de l’inflation. 

 

De plus, avec l’arrivée des nouvelles réformes instaurées par la loi Climat et Résilience, l’investissement dans un logement neuf est un choix à privilégier pour sécuriser ses placements. En effet, les logements qui affichent un DPE de niveau G et qui sont donc considérés comme des « passoires thermiques » seront interdits à la location dès le 1er janvier 2025. Investir dans un logement neuf permet ainsi de sécuriser son investissement mais aussi de gagner en visibilité puisque peu de travaux seront à prévoir pour au moins les 10 à 15 années à venir.

 

Il reste donc 1 an aux propriétaires pour profiter de tous les avantages de la loi Pinel. À l’approche de la clôture du dispositif, fixée au 31 décembre 2024, les opportunités sur le marché se font de plus en plus rares… N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller Valority qui saura vous guider vers l’investissement le plus adapté à votre profil et vos projets.

Sources :

  • https://www.capital.fr/immobilier/loi-pinel-precautions-a-prendre-pour-faire-un-bon-investissement-locatif-1382137
  • https://www.bfmtv.com/immobilier/investissement-placement/immobilier-faut-il-encore-investir-dans-le-pinel_AV-202309040564.html

Actuellement en cours de révision par le gouvernement, le nouveau projet de loi de Finances 2024 prévoit une nouvelle carotte fiscale à destination des ménages afin de favoriser l’investissement locatif à travers les SCPI. Explications !

Nouvelles mesures dans le Budget 2024

L’année 2023 est marquée par une aggravation de la crise du logement, et plus particulièrement pour la location dans les zones tendues. Afin de pallier ce problème, le gouvernement serait en train de travailler sur une nouvelle formule pour relancer les investissements des ménages selon les Echos.

 

Face à cette situation, diverses solutions sont envisagées pour encourager la construction de logements abordables et inciter les investisseurs à s’engager dans ce secteur. Pour cela, les ministères du Logement et de l’Economie miseraient sur l’incitation fiscale en logements locatifs intermédiaires (LLI).

Qu’est-ce que les logements locatifs intermédiaires ?

Pour rappel, le logement locatif intermédiaire (LLI) est un type de logement qui se situe entre le logement social et le logement du marché libre. Les loyers de ces logements sont fixés à des niveaux inférieurs à ceux du marché libre, généralement de 10 % à 15 %. Ce positionnement tarifaire vise à rendre ces logements plus accessibles pour une certaine catégorie de la population.

 

Le public cible de ces logements est principalement composé des classes moyennes. Ces dernières rencontrent souvent des difficultés pour accéder à un logement décent dans les zones tendues où la demande est forte et les prix élevés. Le LLI offre donc une alternative intéressante pour ces ménages qui gagnent trop pour prétendre à un logement social mais pas assez pour se loger confortablement dans le secteur libre.

 

Les zones géographiquement concernées par ce type de logement sont multiples. Elles incluent notamment les communes touristiques, où la spéculation immobilière rend difficile l’accès au logement pour les résidents permanents. De plus, les zones en voie de réindustrialisation sont également ciblées, car elles connaissent souvent une augmentation de la demande en logements abordables due à l’arrivée de nouveaux travailleurs.

Développement des LLI

Sur les 400.000 logements construits chaque année en moyenne en France, 10.000 d’entre eux sont considérés comme des LLI. Si ces nouvelles mesures entrent en vigueur, l’objectif est d’avoir jusqu’à 20.000 à 30.000 LLI dès l’année prochaine selon une source du ministère.

Le développement des LLI remonte à 2014, on en compte aujourd’hui pas moins de 73.000 sur le territoire dont 60 % ont été construits sur les 4 dernières années. Le principal opérateur sur ce marché,  In’li, en gère plus de 50.000.

 

Cette nouvelle mesure concernerait en premier lieu les communes dites touristiques ou en voie de réindustrialisation. L’objectif principal derrière cette nouvelle mesure est d’inciter les ménages à investir leur épargne disponible dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

Une TVA réduite

La carotte fiscale abordée dans la future législation pourrait alors se traduire par une TVA diminuée à 10 % au lieu de 20 % actuellement sur les logements neufs. Le ministère du Logement confirme travailler dessus avec les sociétés de gestion et les assureurs vie.

 

Toutefois, ce cadeau fiscal serait uniquement à destination des entreprises spécialisées et investisseurs professionnels. Les particuliers ne seraient pas concernés, le ministère de l’Economie n’étant pas en faveur de cette possibilité.

 

Selon Bruno Le Maire, « il faut plus de logements de qualité dans les zones tendues (…) tous les acteurs doivent se mettre autour de la table pour trouver des solutions. » et évoque la nécessité de « réformer la politique du logement ».

Acheter une passoire thermique, un choix pas forcément judicieux pour investir dans l’immobilier ?

 

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le gouvernement entend réduire les émissions de gaz à effet de serre du parc immobilier français. Cela passe notamment par la chasse aux passoires thermiques, logements énergivores qui provoquent des déperditions thermiques et une surconsommation énergétique qui a un impact sur les factures.

De plus, ce type de logement sera progressivement interdit à la location dès 2025 pour les biens étiquetés G. L’objectif est ainsi de forcer la rénovation énergétique des logements. Mais est-ce réellement intéressant en tant qu’investisseur ? Réponses ici !

 

Passoire thermique : réelle aubaine ?

L’interdiction des pires passoires thermiques en janvier 2023, qui rejettent plus de 450 kWh.m2.an, provoque un raz de marée chez les propriétaires. La rénovation énergétique peut s’avérer particulièrement coûteuse, et ce malgré la possibilité d’obtenir différentes aides financières comme MaPrimeRénov’. Le risque étant de voir les propriétaires préférer la vente massive des biens plutôt que de réaliser les travaux énergétiques attendus.

Pour les acquéreurs, cela peut sembler être une opportunité intéressante pour négocier les prix à la baisse et bénéficier de la TVA réduite à 5.5 % pour les rénovations énergétiques. Toutefois, il convient de rester prudent et ce pour plusieurs raisons !

Par exemple, les banques n’accordent pas de prêts au financement de travaux de rénovation énergétique lorsque ces derniers ne correspondent pas aux recommandations du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Pour améliorer la classe énergétique, les propriétaires doivent réaliser une multitude de travaux comme :

  • Isolation thermique
  • Vitrage et ventilation
  • Chauffe-eau thermodynamique
  • Radiateur électrique

 

Coûts de la rénovation énergétique onéreux

Les coûts de ces rénovations n’incluent pas les sols, la cuisine ou encore la salle bain ce qui représente une charge supplémentaire au propriétaire. De plus, il y a des différences entre les biens G et F sur l’isolation thermique sans compter les biens en rez-de-chaussée ou sous les toits qui peuvent être plus énergivores.

Voici les coûts moyens pour chaque type de lot en copropriété pour passer de G ou F à D. C’est dans les T2 où ils sont les plus élevés :

  • T1 25m2 : 828 € TTC/m2 (classe G) et 649 € TTC/m2 (classe F)
  • T2 40m2 : 829 € TTC/m2 (classe G) et 650 € TTC/m2 (classe F)
  • T3 65m2 : 749 € TTC/m2 (classe G) et 569 € TTC/m2 (classe F)

Au final, le coût de l’opération peut monter jusqu’à 20.000 € pour un T1, 33.000 €pour un T2 et même 48.000 € pour un T3 s’il s’agit d’un bien en G ou F.

Enfin, les travaux de rénovation énergétique réduisent la surface disponible à l’habitation, qu’il faut prendre en compte avant le lancement de ces derniers du fait de l’isolation à renforcer. Comptez une perdition entre 6 et 10 cm d’épaisseur pour un T1, ce qui peut représenter entre 3 et 10 % de perte de surface. Il en est de même pour les autres types de bien.

 

Les banques toujours plus à l’affût des DPE

Outre les coûts importants que peuvent engendrer les passoires thermiques, l’accès au crédit pour en acheter une est également un parcours du combattant. En effet, du fait de la conjoncture compliquée avec la faible remontée du taux d’usure et l’interdiction des passoires à la location dès 2025, les banques sont plus frileuses pour accorder des prêts immobiliers.

Les banques sont davantage regardantes sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui évalue la consommation annuelle en énergie d’un bien. Si l’achat concerne un investissement locatif, les banques vérifient que les travaux de rénovation soient bien prévus et financés en exigeant des devis. Le coût des travaux doit également être inclus dans le plan de financement autrement votre dossier aura peu de chances d’être regardé.

Cependant, le marché des crédits spécifiques à la rénovation énergétique est en pleine expansion, qui incluent le financement du nouvel audit énergétique et l’accompagnement des propriétaires avant les travaux.

C’est pour cela que l’achat dans le neuf pour un investissement peut être une solution alternative afin de ne pas rencontrer des problèmes de financement.

 

Économies d’énergie importantes

Toutefois, acquérir une passoire thermique pour la rénover peut s’avérer judicieux lorsqu’il s’agît de faire des économies sur l’énergie. La hausse des prix de l’énergie a nécessité ce changement, soulignant l’urgence d’investir dans l’efficacité énergétique des logements pour optimiser la rentabilité locative des propriétaires. Les économies réalisées peuvent aller de 80 à 300 € par mois selon la taille du logement et s’il s’agit d’un bien G ou F. A l’année cela représente entre 1.000 € et 3.500 € d’économies réalisées !

Nouvelles normes DPE dans l’immobilier ancien : quelles sont les contraintes pour les investisseurs ?

Gestion Immobilier

Qu’est-ce que le DPE ? 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de mesurer la performance énergétique d’un bâtiment. Il lui attribue ainsi une étiquette de A à G selon sa consommation d’énergie et ses taux d’émission de gaz à effet de serre. Les bâtiments les mieux notés (A et B) sont dits à « performance énergétique élevée », tandis que les moins bons élèves (C, D, E, F et G) sont désignés comme détenteurs d’une performance énergétique plus faible. Les DPE sont obligatoires pour toutes les transactions immobilières, qu’il s’agisse de la vente ou de la location d’un bien. Au 1er janvier 2022, l’Observatoire national de la rénovation énergétique a recensé 4,7 millions de logements qualifs de passoires thermiques (F ou G), soit près de 20% des habitats de ce type parmi le parc locatif du secteur privé.  

Que se passe-il depuis début 2023 ? 

 

Ce 1er janvier 2023 est entrée en vigueur la mesure sur l’interdiction à la location des logements qualifiés de « passoires énergétiques ». La première interdiction concerne les logements qui consomment plus de 450 kWh/m² par an d’énergie finale. 

Pour mieux évaluer les prochaines échéances prévues par cette mesure, un calendrier a été établi :  

  • À partir du 1er janvier 2025 : interdiction de louer des logements de classe énergétique G  
  • À partir du 1er janvier 2028 : interdiction de louer des logements de classe énergétique F  
  • À partir du 1er janvier 2034 : interdiction de louer des logements de classe énergétique E 

Il faut ainsi s’attendre à ce que cette tendance se poursuive sur l’année 2023.

Différence entre énergie primaire et énergie finale :

 

L’énergie primaire est celle qui se trouve à l’état brut dans la nature, avant toute exploitation ou extraction humaine. Il s’agit par exemple de ressources telles que le gaz, le bois ou encore le pétrole. L’énergie finale concerne celle que le consommateur reçoit, paie et consomme. Cette dernière doit être égale ou inférieure à l’énergie primaire.  

 

Classe DPE (en kWh.energieprimaire/m² par an)

Investir dans l’immobilier ancien est-il si avantageux ? 

 

L’investissement dans l’immobilier ancien peut être une excellente option pour les investisseurs qui cherchent à consolider leur patrimoine ou à diversifier leur portefeuille. Cependant, ces investissements sont soumis aux nouvelles contraintes DPE évoquées plus haut. Les consommateurs sont également de plus en plus soucieux quant à leur empreinte environnementale et cherchent des logements plus économes en énergie. Si un bâtiment obtient une note énergétiquement élevée (D, E, F ou G), le louer ou de le revendre peut s’avérer difficile. 

 

Dans le cas d’un DPE individuel, il existe pour le propriétaire la solution des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique du logement. Cette solution engendre des frais pour le bailleur, des possibilités de perte de surface habitable et par conséquent, un manque à gagner sur la valorisation du bien. Un certain nombre de propriétaires décident de vendre leurs biens classés F ou G plutôt que de réaliser ces travaux de rénovation pour continuer de les louer. 

 

Dans le cas d’un DPE collectif, le diagnostic s’effectue sur l’ensemble des capacités énergétiques d’un immeuble (parties communes incluses). Il apporte des incertitudes moins maitrisables pour les propriétaires notamment en matière de frais de copropriété additionnels.  

 

Il est important de noter que les freins liés aux notes de performances énergétiques ne doivent pas dissuader les investisseurs de considérer l’immobilier ancien comme un investissement rentable. Il est possible de rénover un bâtiment ancien pour améliorer sa performance et ainsi augmenter considérablement sa valeur sur le marché immobilier. 

 

Sources : lesechos.fr – ecologie.gouv.fr – copropriete.hellio.com  

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Location : le nombre de biens disponibles continue de diminuer

Gestion Immobilier

La mise en location de logements sur le parc immobilier français représente une plus faible part des annonces immobilières tandis que la tension locative se fait ressentir davantage. En effet, selon une étude de Bien’ici, seules 27 % des annonces sur le marché en 2022 étaient destinées à la location. Explications sur les raisons qui amorcent une explosion du marché de la location pour cette nouvelle année.

Vente des passoires thermiques.

L’une des premières raisons qui explique cette raréfaction des logements sur le marché de la location est la vente massive des passoires thermiques. En effet, depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires de passoires thermiques ne peuvent proposer leurs biens à la location pour de nouveaux locataires dans le cadre de la loi climat et résilience du 22 août 2021. Il s’agit des biens qui ont la consommation énergétique la plus énergivore sur l’échelle du DPE, notés G pour la plupart. Ces biens ont une grande déperdition thermique et consomment plus de 450 kWh/m2 par an. 140.000 logements sont concernés.

Le nombre de logements énergivores sur le sol français a été estimé à 7.2 millions en juillet 2022 par l’Observatoire national de la rénovation énergétique. De plus, la réforme du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) lancée en juillet 2021 a durci l’évaluation de la performance énergétique avec des critères plus contraignants pour les propriétaires. Le montant des travaux recommandés pour améliorer l’isolation thermique est également un frein pour les propriétaires bailleurs.

C’est pour cela qu’aujourd’hui les propriétaires préfèrent vendre plutôt que de continuer de louer dans le respect de règles très restrictives. Selon le Conseil du notariat, les transactions immobilières de biens classés F et G représentaient 17 % de l’ensemble des ventes pour le troisième trimestre de 2022. Soit un bond de 3 à 7 % sur une année, représentant une opportunité pour les acheteurs qui souhaitent acquérir à bas coût pour rénover puis revendre.

Tension locative dans plusieurs régions.

La majorité des zones tendues en France fait face à une pénurie de logements pour une demande toujours plus forte dans ces territoires fortement attractifs. Cela est tel que le marché de la vente surpasse celui de la location dans bon nombre de régions comme :

  • Provence-Alpes Côté d’Azur
  • Bretagne
  • Pays de la Loire

Dans ces régions, le ratio est désormais de 8 biens à vendre contre seulement 2 à louer. Seule la région Grand-Est résiste à cette tendance où 32 % des annonces concernent la location, le reste des régions sont sous le seuil de 27 %. La situation est d’autant plus dramatique avec une baisse en volume de 9 % sur un an comme le note Bien’ici.

C’est dans les petites surfaces, studios et T2, que la tension locative se fait le plus ressentir. Le nombre d’annonces pour les studios a diminué de 12 % sur un an et 10 % pour les T2. Il s’agit pourtant d’un type de biens habituellement davantage recherché pour louer.

Il faut ainsi s’attendre à ce que cette tendance se poursuive sur l’année 2023.

 

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Taux d’usure 2023 : modification du calcul par la Banque de France

Gestion Immobilier

Suite à une conjoncture particulièrement délicate pour le marché immobilier français en 2022, la Banque de France vient de prendre une décision sur le taux d’usure pour améliorer la situation. En effet, bon nombre de ménages étaient bloqués face un trop grand décalage entre le taux d’usure et la remontée conséquente des taux immobiliers depuis l’été 2022. Désormais, la méthode de calcul du taux d’usure est mensualisée, jusqu’ici réalisée de façon trimestrielle. Explications sur cette décision qui vient d’être approuvée par Bercy le mercredi 11 janvier 2023.

Définition du taux d’usure.

Pour rappel, le taux d’usure représente le taux d’intérêt maximal d’endettement autorisé pour les ménages et que les établissements doivent suivre lors de l’accord de prêts immobiliers ou d’autres crédits. Ce taux est fixé par la Banque de France (BDF) et permet de protéger les emprunteurs contre les taux d’intérêt excessifs. Il est calculé en tenant compte de l’inflation et du coût du crédit pour les banques. Il s’agit d’un outil utilisé comme référence pour évaluer les taux d’intérêt pratiqués sur les divers crédits et pour vérifier qu’ils sont conformes à la réglementation en vigueur.

On parle également de Taux Annuel Effectif Global (TAEG) lorsque l’on souhaite parler du taux d’usure avec l’intégralité des frais liés au crédit bancaire. C’est ainsi un seuil d’usure qui ne peut être dépassé sous peine d’être contraire à l’article L314-6 du Code de la Consommation. Ce taux varie selon la catégorie de crédits, leur montant ainsi que la durée d’emprunt. Il existe ainsi 5 catégories différentes pour les crédits immobiliers d’un montant supérieur à 75.000 € :

  • Les prêts à taux fixe sur une durée inférieure à 10 ans
  • Les prêts à taux fixe pour une durée allant de 10 à 20 ans
  • Les prêts à taux fixe sur une durée supérieure à 20 ans
  • Les prêts à taux variables
  • Les prêts relais

Révision mensuelle du taux d’usure dès mars 2023.

Jusqu’ici réévalué tous les trimestres, le taux d’usure va changer de méthode de calcul pour faire face à la conjoncture morose qui s’est répandue sur le marché durant l’année 2022. Face aux refus grandissants des banques pour financer les projets immobiliers des ménages, de nombreux professionnels du secteur ont exprimé leur inquiétude. Une réunion s’est tenue ce mercredi 11 janvier entre le Ministre de l’Economie et les divers acteurs du crédit, dont les courtiers, afin de répondre au problème.

Il en résulte ainsi un ajustement de la méthode de calcul pour accélérer la hausse du taux afin de débloquer l’octroi de prêts. Cette mesure permettra de « répondre à la problématique de rapidité d’adaptation » selon Bérangère Dubus, secrétaire générale de l’Union des intermédiaires de crédit (UIC) à l’AFP. Elle rentrera en vigueur dès le mois de mars 2023, toujours en regardant la tendance sur les trois mois précédents.

 

Ce taux est d’ores et déjà rehaussé d’un point en ce premier trimestre 2023 en comparaison avec le quatrième trimestre de 2022 :

 

 Taux effectif moyen au T4 2022Taux effectif moyen au T1 2023
Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans2.56 %3.41 %
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans2.65 %3.53 %
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus2.68 %3.57 %
Prêts à taux variable2.51 %3.35 %
Prêts relais2.82 %3.76 %


Le calendrier de mise en place et les détails sur l’actualisation du taux restent encore à confirmer par la Banque de France, mais un lancement en mars semble être de mise pour une période limitée.

Ce seuil d’usure pourra ainsi s’aligner sur la hausse des taux immobiliers entamée un an auparavant.

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